上篇:回顧 2019 年房市基本面與對 2020 年房市表現總結

每年到了年底,各大公司與專家都會為金融市場做出預測,但是預測過後很少有人有機會去回顧當初的預測是否有時現。瑞閣將在接下來的兩篇文章為您做精細的年度分析回顧與 2021 年展望。

新的一年已經到來,在期許新年新展望時,你今年的目標實現了嗎?現在正是檢視全年的成果的最佳時機,從沒有達成的目標找出癥結點,調整策略重新實踐!英國房地產也是一樣的,瑞閣與你一起回顧一年前大家對2020年的預測是否兌現,實現多少?又有多少錯誤預測?


< 2019 年英國房市基本面>

2019 年英國住房市場的基本面依舊良好,低利率、高就業率及工資增長皆有助於購屋者置辦房產,但受到脫歐氣氛壟罩的影響,使過去四年英國房價增長放緩,尤其是期限將至的 2019 年,各方買家皆停下腳步觀看市場動態,住房市場疲軟,根據英國國家統計局(Office for National Statistics, ONS)數據顯示,全年房價增長僅 2.2%。


在長期陷入不穩定因素影響的狀況中,2019 年底大選保守黨的獲勝雖然短期地為脫歐進展帶來一定程度的政治確定性,但並不足以使 2020 年房價出現實質性的回暖的機會依舊不高,多數投資人對於 2020 年貿易談判的結果抱持觀望心態,大環境的不穩定因素仍將存在。


預測1. 2020 將有 1% 至 3% 不等的漲幅,脫歐依舊是最大影響因素

各大房地產機構包含 Zoopla、Rightmove、JLL、CBRE、Savills、Knight Frank 等,預測 2020 年房價將上漲約 1% 到 3% 不等,年底海外買家額外印花稅消息釋出後,預估海外買家將趕在新稅實施之前進入市場,屆時將進一步帶動市中心房價提升。


預測2. 市場上會釋出更多房子,買家選擇更多元

皇家測量單位(RICS)在 2019 年 12 月釋出的 2020 預測報告中指出,明年將會有更多的房產釋出至市場出售。


預測3. 供需失衡現象將持續資加租金增長 2.5%

2019 年 6 月 1 日開始實施 Tenant Fees Bill,禁制仲介在房客簽訂租約時收取額外費用,此項措施使費用轉嫁到租金上面,導致房東變相漲租,但隨著租屋需求持續增加,供需之間的的不平衡將加劇英國租金上漲的壓力,RICS 認為 2020 年全國租金可能上揚 2.5%,倫敦地區接近 3%。


<2020 英國不動產市場表現>

2020 年最大的變因除了英國與歐盟的貿易協定外,就是所有人都沒有預料到的 Covid-19 疫情了,它絕對是年度最大黑天鵝。為振興經濟,英國政府提出多項措施試著提振國內經濟,包含了史上最低利率、印花稅假期、更寬鬆的借貸方案等等,使影響不動產市場的四大要素:自然、政治、社會、經濟,全數爆發影響力,各項因素環環相扣,促使 2020 年度房價飛躍性的增長。


自然因素:不可預期之新型冠狀病毒 Covid-19

政治因素:新政策出台,印花稅假期、海外人士額外印花稅

社會因素:禁止民眾聚會、群聚,在家工作時間更長

經濟因素:英國史上最低利率 0.1%,貸款標準寬鬆

英國全國平均房價又攀新高達 £245,000

2020 年房價漲幅高達 5.4%,是自 2016 年以來的最高漲幅


預測1結果,房價上揚全年高達 5.4%,超乎所有人預期

低利率與印花稅假期取消 50 萬英鎊以下房產的印花稅,買家最多能節省 1.5萬英鎊的稅務成本,大力刺激了 2020 年的房屋銷售熱潮。


英國國家統計局(Office for National Statistics, ONS)於 2020 年 10 月份發布的最新數據顯示,全英國平均房價目前已經達到了 245,000 英鎊,漲幅高達 5.4%,是自 2016 以來最高的房價增長幅度。


2020年對2019年的房產銷售量、供給數目與需求數目激增


預測2結果,買方利多,房源激增依舊供不應求,市場偏向賣方

Zoopla 指出 2020 年的買家需求猛增 40%,大量的需求刺激市場釋出更多房源,但 3 月封城政策使房地市場關閉了兩個月,總供應數量僅提升 3.6%,即使如此,銷售總額相比 2019 年激增了 26%,截至年底已經銷售額達到超過 3000 億英鎊的銷售數字。


同篇內容還提到,在總理宣布對英國和北愛爾蘭實施印花稅假期後,銷售額在幾周內就增長了 27%,有鑑於倫敦和東南部的平均房價較高,對買家的誘惑更大,印花稅假期將繼續推動這些較高價值市場的需求。


平均租金行情走勢


預測3結果,疫情來勢洶洶,四度封城禁令使租客紛紛回鄉,首都租賃市場冷清

ONS 在 2020 年 12 月公布的房屋租賃價格指數中,顯示自 2019 年 11 月份開始,租賃價格已上升了 1.4%,供需不平衡支撐著大部分地區及倫敦以外的多數城市租金成長,目前全國平均月租價格為 890 英鎊。


需求是決定租金變動的關鍵要素,疫情來襲導致工作型態、通勤方式改變及旅遊業疲軟,根據 Zoopla 的英國租賃市場報告,受到影響最劇烈的城市為首都倫敦,過去 12 個月中,倫敦的租金已大幅跌落 5.2%。


瑞閣觀點

我們認為本次疫情將不同以往 SARS 時造成短暫的經濟衝擊,Covid-19 隨著時間的正在突變,世界在短時間內也無法恢復秩序,投資者必須開始將其視為一種長期效應,認清在這波疫情之中,房地產不會面臨暴跌現象。但在疫情得到完全的控制之前,投資者的不安情緒依舊會持續地反應在市場上面,2020 年的第二季開始,全球股市大幅波動,各國為保護其經濟免受病毒爆發影響,已接連採取降息措施以回應市場不斷累積的焦慮情緒。


據《CNBC》報導,標普 500 指數和道指分別在 12 月 31 日創下歷史新高,比特幣也在 1 月 2 日突破 3 萬美元大關。華爾街大空頭羅森伯格(David Rosenberg)警告,股市和比特幣政在一個非常危險的高點,根據估算,美股被高估 20% 到 30%。


2020年3月至今的每盎司黃金對美元走勢持續走高


最可靠的證據在於黃金仍然隨著市場情緒水漲船高,由於黃金一項被視作資金避難所,在市場安定時,金價偏低;市場恐慌時,金價衝高。2020 年黃金價格達到 12 年來的最高位,一度攀上 2070.07 美元,目前依舊維持在 1919.78 的高水位,隨著經濟的不確定性以及投資者多元化的投資策略,還會繼續推動諸如黃金、白銀等實物的需求,再考慮到降息措施,國際投資者借貸更便宜的環境下,更適合將資金轉入不動產進行投資避險。


我們認為 2020 年英國房價反彈有兩項重點,首要關鍵因素便是更低的抵押利率,英國政府連續兩次策略性降息,讓基礎利率來到史上新低 0.1%,幾乎接近 0 利率,使人民願意借貸購房。往年常講的房屋供給數量失衡推動房價上揚的效應,在今年雖然不明顯,但仍是支撐房價至關重要的一點,英國嚴格控管每年審批地建房數量以避免過度炒房,哪個國家經國長達四年的政局不穩定仍就能帶動國內地產價值?縱使英國度過了四年的政治不穩定影響,房價雖放緩增長,依舊能不受重挫下跌。


2020 年公寓項目與獨棟房產價格漲幅相差近兩倍


第二項關鍵因素是連續的封城政策讓人們重新評估自己的住房需求,在家工作時間加長,更凸顯了用屋人對空間需求的問題。換屋換房一夕之間成為眾人目標,大量買家優先考慮帶有花園、停車場及額外的在家工作空間的住宅,但並非所有房屋都能滿足需求,粥多僧少的狀況反映在公寓及獨棟住宅的房價上,今年度獨棟住宅的成長幅度高達 4.3%,是公寓項目的 2 倍。


離開市中心以換取更大的居住空間,不難看出當前推動交易量的買家多數屬於國內買家,我們認為國際投資者更應該把握時機進入市場,趁著民眾需求向外,欲脫手市中心房產的時刻搶便宜,在國際疫情得到控制之後,市中心的榮景將再次爆發,各國解除往來限制,屆時小房產的優勢將再次彰顯。

 

Reference

[1] 2019 in the United Kingdom

[2] UK House Price Index: December 2019

[3] Housing market activity unlikely to shift up materially in 2020

[4] JLL 2019-Five-year UK residential sales market forecast

[5] CBRE-United Kingdom Real Estate Market Outlook 2020

[6] Savills-residential-property-forecasts-autumn-2019.pdf

[7] RICS-Housing market activity unlikely to shift up materially in 2020

[8] ONS: UK House Price Index: October 2020

[9] Zoopla House Price Index Report November 2020

[10] Index of Private Housing Rental Prices, UK: November 2020

[11] Zoopla-UK rental market report