最常被客戶問到的問題就是：「我是海外房東，不是英國籍也長年不住在英國，我的租金收益還需要向英國政府繳稅嗎？」答案是要的！千萬不要抱著僥倖的心理，萬一被查到可是要交罰款的喔！
英國報稅季節已經開始了，不論你是屋主、房東、或是正在猶豫要不要置產的投資人，瑞閣將有關英國房產租金納稅的大小細節通通收錄在本篇文章中，已經有英國報稅經驗的能讓你更了解稅法細節，沒有在英國報稅過的本文就是你報稅的最佳指南！不用再東挖西補的拼湊稅務資料，一次就讓你擁有最詳盡的資訊。
1. 個人所得稅（Personal income tax）
無論是海外或是本地房東，或者是否獲得英國籍，任何人只要在英國有收入，就需要申報並繳納所得稅，即便在計算過後發現今年度不需要繳稅，也有義務主動向英國稅務海關總署（HMRC）申報，提供該年度收入與支出的詳細訊息。
你的租金收入會合併其他所有在英國的收入，比如就業收入或儲蓄利息，一併納入計算該年度需繳納的所得稅。個人所得稅要繳多少，除了要看收入之外，還取決於當前稅率和免稅額度才能計算出來，目前2023/2024的個人免稅額度是£12,570，其餘稅率及稅階如下圖：
2023/2024 income tax rates and bands
除了英籍居民享有個人免稅額外，根據你的國家和英國所簽的雙重稅收協議（Double Taxation Agreements）規範，台灣、日本、馬來西亞同樣能享有個人免稅額度；中國、香港、新加坡則沒有個人免稅額。如果你獲得個人免稅額，就只需要為超出額度的收入繳納所得稅。
還有一點要提醒，每年政府都會調整免稅額度與稅階數字，在報稅時大家務必到政府網站取得最新季度的稅務資訊。
2. 申報與納稅時間
英國的稅務年度從去年的4 月 6日計算到今年的4 月 5 日，納稅人申報所得稅的時間是從今年的4 月 6 日開始，目前HMRC 提供紙本投遞和線上作業兩種方式進行申報，如果採用紙本方式，申報期限到10 月 31 日；線上申報則期限可以延長到1 月 31 日。切記，不論採用哪一種方式，只要超過規定日期才申報、交稅，就必須要支付罰款和利息。
3. 個人稅號（Unique Taxpayer Reference, UTR）
在開始向英國政府申報所得稅之前，請先確認你已經有稅籍號碼了，沒有稅籍號碼就不能申報所得稅。
英籍國民或持有英國工作簽證的居民，在報稅時用國民保險號碼（National Insurance Number, NINO）即可。如果你不是上述兩種身分，就必須先向 HMRC 申請一組由十位數字組成的個人稅號後，才能夠填寫申報表，完成報稅。
4. 非住民房東編號/海外房東編號（The Non-resident Landlords, NRL）
作為一名房東，你要清楚了解到一般在收到租金之前，每一筆租金收入就會先被政府預扣20% 的金額做為預扣稅，這個程序會經由你的租賃管理公司或租客完成，等報稅時再來計算是否有需要進行退稅或補稅，對於帳目比較不清楚或無法及時掌握屋況的海外房東來說，在報稅時會比較容易產生困擾。
但如果是在有申請非英國住民房東情形下，你的租金就不會被預扣，可以全數的進入口袋中，只要最後在稅務年度一次性完成自我評估稅務申報(Self-Assessment)就好，大舉降低作業負擔與複雜度，大部分海外房東更偏愛的這種作法。
根據海外業主計劃《The Non-resident Landlords Scheme》定義，非居民房東指的是「個人、企業或信託，擁有英國租金收入且長期不在英國者」，不過這個長期不在英國的規範怎麼界定？以個人業主來說，HMRC 的認定標準是個人每年不在英國的時間達六個月或以上時，就符合非居民房東身分；企業必需是在英國境外登記，並且總公司或其他營業處設置在英國境外；信託則遵循個人與企業的原則，只有當全部受託人都符合條件時，才能被視為非居民房東。
簡單來說，即使你是英國籍身分，只要長期旅居海外就會被歸類為非住民房東，這個判定方法和非英國住民印花稅判定方法類似，有興趣可以參閱《英國稅務｜四月開始非英國住民將徵收額外 2% 印花稅》。
5. 自我評估稅務申報單（Self-Assessment Tax Return, SA100）
如果你是公司的雇員，通常情況下不用自己報稅。但是如果你是年收入超過£1,000的自僱者、年收入達到£100,000的僱員、合夥企業的合夥人，以及每年物業租金收入達£2,500的房東，都要需要在規定的時間內向英國稅務及海關總署HMRC進行自主報稅(Self-Assessment)及繳稅。
前文有提到HMRC提供兩種申報方法，但如果你不是英國居民，沒有 NINO 號，就不能使用線上方式進行，只能下載 SA100 文件，將紙本申報單填寫好後，在 10 月31 日之前郵寄到 HMRC 完成報稅程序。
房東們要注意的是，並不是填好SA100 申報單就算完成所得稅申報，SA100 還需要輔不同的文件才完整。
6. 房產補充文件（UK property, SA105）
當你的所得涉及在英國出租土地或房產所獲得租金收益時，必須填寫SA105 文件為 SA100 的房產資訊補充，該份文件內容包含收入和出租期間的各項支出。
7. 住所、居所與匯款補充文件（Residence, remittance basis etc, SA109）
在提交SA100 文件的同時，需要用 SA109 文件補充你的個人資訊，包含居住地和住所，並根據國與國之間的雙重稅收協議內容，以非住民身分申請個人免稅額。
8. 可抵稅項目
租金收入和支出的損益合就是房子的獲利，而我們只需要為出租房子的獲利部分納稅就好，這表示在出租房產的期間，有很多支出都是可以用來抵稅的，可以扣除的支出包括：
- 物業的維護和修理開銷，但不包括設備升級，如廚房檯面由合層板升級為花崗岩材質
- 水費、市政費、煤氣和電費
- 保險，例如房東的建築物、物品和公共責任險
- 服務費用，例如園丁和清潔工的工資
- 租賃管理公司的代辦費、管理費
- 延長少於50年的地上權所支付的律師費
- 會計費
- 地租、大樓管理費
- 其他直接費用，如刊登租屋廣告、僅限房產租賃業務有關的商務電話費
- 交通成本，僅限於用於租賃業務時
同時，也列出一些看似可以抵稅，但不能用來抵稅的開銷：
- 抵押貸款費用不能抵扣，且自2020年4月起，貸款利息還款不得再抵扣收租收益
- 資本支出，購買物業的房款不能用來抵扣所得稅
9. 收據存留
相信大部分的房東都是把出租管理事宜交給英國本地的租賃管理公司代勞，這可能會出現一個狀況就是，你可能會忘記要保留各種單據。
保留單據除了能準確計算應納稅的金額外，也保障自己權益，根據英國政府規定，在納稅年度1月31日結束申報後，所有的單據必須要保留五年的紀錄，包含：
- 租賃合約
- 收據
- 發票
- 銀行對帳單
- 交通費，僅限於你管理房產物業的旅程
瑞閣結語
瑞閣致力將英國房地產相關的資訊透明化，提供最專業精闢的諮詢服務，本篇是英國報稅的大補帖，從稅務介紹到稅籍、報稅資訊和抵稅項目都通通都囊括其中，房東們不必再為不知道怎麼報稅而感到惴惴不安。
目前 HMRC 提供的線上系統都是給英籍國民與英國住民，海外房東與業主們要想註冊稅號或是進行報稅，都必須要親寫紙本文件再郵寄給HMRC才能完成，也因為跨國郵寄的時間比較久，建議大家要提前行動才能安心。
最後提醒正在閱讀文章的你，本篇文章是為一份英國報稅通用的稅務說明，上述提到的各項規定都有可能受到政府不定期的調整與修改，並且每個人的資產狀況各有所不同，如有相關疑問或需要稅務規劃，可以向英國執業會計師尋求建議。
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