全員返巢中,回來享受最潮生活圈

自英國政府宣布 Stay at home 後已經過了一年,Covid-19 的影響逐漸趨緩下來,全球貿易正在慢慢復甦中,經歷這次衝擊,英國首都圈將重新展現出它強大的魅力。


遷居是為了逃難,還是為了生活?

面對來勢洶洶的疫情,很多人選擇離開都市圈,美國富豪從紐約搬到佛羅里達州,日本東京遷入率相比去年減少了六成,全球超級富翁又以破紀錄的價格收購英國的鄉村莊園,類似的消息層出不窮,各國郊區房價、租金在過去一年皆有明顯的增長,看了一篇又一篇的房產新聞,淺移默化地,你也開始覺得郊區的房子挺有潛力的。


這波熱潮郊區房產熱潮到底要不要跟?分析多數報導內容後,我們將遷居者劃分為三個族群,富豪、受雇者和家庭,來看一下推動這些人移居的原因:


富豪的置產動作確實可以作為投資的風向針,但對於擁有雄厚資本的他們來說,要擁有第二、第三住宅相對容易,他們可以搬遷到任何他們想要住的地方,這次的移居行動更像給自己一個臨時休假,在莊園躲開封城期間的禁錮,順便度假好好地放鬆享受一番。


對於受雇者來說,城市停擺造成收入減少或失業問題,使他們無法繼續負擔市中心的高昂租金,只能選擇到生活費和租金相對便宜的郊區居住,一旦根本問題解決,你認為他們會繼續待在郊區還是回到都市內工作呢?


舉家搬遷的可能才是真正積極的郊區居民族群,這些家庭可能早在疫情開始前便已經有計畫要換到空間更大,學區更好的地方居住,郊區的房價正是由這樣的剛性需求支撐。


人口流動是決定房價走勢的重要因素,雖說三大族群不約而同地都決定要搬遷到郊區居住,進而帶動郊區房價提升,但一個地區的房價是否能持續走高,並不能只看短期效應,需要回歸到這個地區的本質。



當安全疑慮消失後,有多少人願意繼續留在郊區?

這個特殊時期引發的「大逃離現象」,讓地段不再是看房的第一要素,人們意識到房子必須同時扮演辦公室、健身房、交誼廳和學習場所等多種用途,因此更加重視房子的空間分配,買方需求旺盛帶動郊區房價大漲。與此同時,英國政府還給出印花稅假期和放寬貸款限制,雙雙加劇購買意向,讓英國居民認為現在正是買屋換房的最好時機,翻轉自 2016 年以後的市場趨勢,爆量的需求讓市場天平開始傾向賣方。


根據 Hometrack 報導,獨戶住宅僅需 42 天就能被銷售,和公寓相比快了至少20 天。此外,英國土地註冊局(HM Land Register)三月發布的房價數據顯示,至去年底英國平均房價上漲了 7.5%,若從房屋類型的來看價格增長差異,獨立別墅上漲 8.6%,半獨立式別墅上漲 9.0%,排屋上漲 8.0%,而公寓僅增長 2.5%。


然而,疫情產生的影響在整個生態週期中非常短暫,郊區能提供的各項資源不能媲美都市區,無法吸引大多數人長期定區,我們認為今年的房市熱潮有一部分可能僅僅是都市人的臨時避難而產生的短期現象。


求學與就業才是造就人口遷徙的兩個最重要因素,一個城市能否滿足人口遷徙的需求,足以反映該市吸納人口的能力。長期來看,如果郊區無法持續吸引人口移入,或提供足夠的誘因讓人們留下,在這波榮景過後,可能會面臨人口流失的情況,暴漲後的房價將會遇到一段成長的停滯期。



無法被取代的都市圈 投資人要清楚你的目標是投資還是自住,你的房子必須能持續性的產生收入才是一項正資產。大多數選擇租屋的族群多為 30 歲以下的青年才俊,他們前仆後繼的奔向機會更多的地方,龐大的需求推升市場價格,而市中心就是人們心生嚮往之地。


慢步調生活固然好,但都市人早就習慣舒適的環境、更便捷的娛樂模式、更快的服務,鄉村生活體驗偶爾為之,享受幾天即可,尤其倫敦與其他城市的生活機能落差更大,除非為了某些原因,否則真的很難讓人放棄倫敦的生活型態。


全球經歷長達一年的經濟停滯後,還是有許多城市依舊在與疫情拉扯,英國卻能迅速提出對應機制,成為全球疫苗接種率第四高的國家(僅次於以色列、阿拉伯聯合大公國和智利),截至4 月 15 日止的五個月期間,英國已經有超過 3200 萬人完成第一劑疫苗接種,計畫在七月底之前完成其餘所有成年人口(約 2100 萬人)的接踵。同時,在 4 月 12 日,英國非民生必須的商業營業所限令解除,市中心人群湧現,解封首日消費高達一億英鎊。


倫敦的教育、科技、醫療、金融、文化、娛樂等多項不可取代因子,正加速驅動人們回到市中心的速度,這些都可以歸因於城市本身頂尖的硬核基礎,要恢復昔日丰采的日子舉日可待。



瑞閣觀點

都市族群總是匆匆度日,生活圍繞著柴米油鹽,讓人不禁對鄉村生活心生嚮往,希望享受慢步調的愜意日子。作為一名投資者,你看見英國爆發的購房熱潮,也看見了政府的優惠政策,但絕不該盲目追隨浪潮尋找郊區房產。


雖說受到封城影響,倫敦市的房子空置率明顯提升,出租的空窗期無疑增加了房東們的養房壓力,繼而紛紛下修租金,但請記得,倫敦依舊是財富聚集之處,在後疫情時代,這將是第一波回巢人群的吸引力,人群回流速度遠絕對會超過你的想像。


從投資的角度來看這次疫情影響,我們認為不論用哪一種模式投資,投資人必須要能夠撇除感性事件帶來的影響,理性分析事件影響力。房產投資離不開「地點」二字,蛋黃區的不論是含金量或是抗風險能力相比其他地區更加強勁。

 

Reference:

[1] Reuter: City of London expects most workers to return after pandemic

[2] The Guardian: Goldman Sachs prepares for staff to return to London office this week

[3] BBC: Covid: 'People are tired of working from home'

[4] Hometrack: UK House Price Index – February 2021

[5] UK House Price Index summary: January 2021

[6] BBC: Covid vaccine: How many people in the UK have been vaccinated so far?