房子飛起來了,Flying Freehold


Flying freehold 並不是指房子真的飛起來


皮克斯夢工廠有一部動畫《UP 天外奇蹟》,講述一名老爺爺和一位童軍小男孩將房子用氣球升空的冒險旅程。現實世界我們很難讓房子升空,但在某些情況下,你的房子就跟飛在天上一樣的玄幻!

滯空產權 Flying Freehold 我們都已經知道,英國土地所有權有兩種主要類型:永久產權(Freehold)和地上權(Leasehold)。永久產權是個人完全擁有一塊土地上的土地及其上建築物,獨棟房產、雙併別墅通常都屬於永久產權的財產;另一方面,地上權則是在規定的時間內擁有財產,同時需要向地主支付地租,公寓就是最普遍的地上權房產。


還有一種鮮為人知,但卻依舊存在的產權模式——滯空產權(Flying freehold)。滯空產權是指永久產權房產的某一部分在相鄰或相接的他人財產上方延伸,當其結構高於另一個人的財產,但卻與地面不相接的狀況,因此上層財產的人不擁有下方財產或懸空部份下方的土地。


常見的滯空產權房產樣貌

怎麼知道我的房子有滯空產權的問題 房產是否具涉及到滯空產權有時候並不明顯,因此在夠買房產時應該要仔細檢查物業,尋找並留意看起來異常或超出邊界的部分。如果有任何疑問,要立即尋求律師與測量師的專業協助。


滯空產權多發生在將舊的大型多層建築轉換為許多較小單位的永久產權時,由於非垂直劃分而產生的狀況,或是房間懸於公共通道的上方、凸出到他人土地上的情況等都是常見的滯空產權例子。


滯空產權需要注意更多的權利內容


滯空產權需要約定的權利 滯空產權物業的特殊性使人們在購買持有的時候要格外注意許多細節,很多權利甚至必須確保在產權契約中都已經有所訂立,包含支持權(rights of support)、庇護權(rights of shelter)、使用權(rights of access)等一系列的權利與責任,以免未來的各種爭議。


由於滯空產權的物業高度依賴其相接財產所提供的結構穩定性,一旦失去了下方房產的支撐,將可能導致財產損毀,因此在房子獲得下方財產的支持權與庇護權之前,對方若要進行拆除、改建等工程皆不需考慮滯空產權物業,也不用考慮修復和維持滯空產權物業所依賴的結構問題。


對於存在滯空產權的房屋,還要特別留意維修的部分,你可能需要進入相鄰財產才能進行工程,因此屋主必須需要獲得訪問權才能使財產受惠,事前沒有訪問權則需要徵得土地或財產所有人的同意,當然,對方完全有權利拒絕進入,甚至收取費用。


假如契約中沒有寫明這些權利,所有人可以採取其他方式來保障自己財產,常見的措施包含購買保險、新訂契約、或乾脆將滯空產權的部分轉換為租賃產權。


除了要注意上述提及的權益外,若是透過貸款買房的情狀下,如果該房產的任何部分受到滯空產權的約束時,銀行方可能就未來的可出售性風險及其價值降低的可能性重新評估是否可以放貸,簡單來說,很難通過貸款申請。


專業人士的經驗能有效處理事件癥結


瑞閣的想法 買房子最煩人的不是在找房也不是在準備資料,而是有許多普羅大眾沒注意,甚至根本沒聽過的規範要訂立在合約之中,隱藏的細節更是要睜大眼睛閱讀。當你遇到滯空產權的問題時,最明智的做法是確保自己與相鄰的財產之間互相有義務要維護並確保對方的財產,在符合公平利益的前提之下,尋求專業顧問群的意見。