政府新提案,地上權房產的重大革命

政府將終止不公平的地上權安排


英國住房部長羅伯特.詹里克(Robert Jenrick)在 1 月7 日提出了《財產法》近 40 年來最大的改革內容,讓多達 450 萬的地上權所有人(leaseholders)都能夠擁有更公平、更安全的待遇!

五項提案重點 1. 允許持有房屋及公寓地上權的屋主們將地上權年限延長至新的 990 年標準 2. 房產零地租,地上權房產及退休房產的屋主們將不再需要為自己的房產支付地租費用 3. 引入共同持有權(commonhold),地上權屋主能以地主的永久產權權利擁有自己的房產,同時賦予公寓所有屋主能擁有和共同管理公寓的權利 4. 讓人民能更容易、更便宜的取得房產永久產權 5. 廢除婚姻價值(marriage value)這種高昂的地上權延長費用,重新設定計算方式,讓延長期限的收費更公平、更便宜也更透明。


羅伯特.詹里克(Robert Jenrick)正如火如荼地進行改革

現在最嚴峻的問題 至今已經有許多地上權屋主面臨每年支付高昂的地租費用,高昂的地租除了地主(freeholder)本身有所受益之外,對於屋主想要購買或出售房產時,幾乎沒有任何收益,反而變相導致成本增加。


依照目前法律規定,隨著地上權賦予的時間越久,通常在每五到十年,需要支付的地租金額就會翻倍,一棟兩房的物件,假設現在屋主每年僅需要繳納的300 英鎊地租,在持有了四十年後,每年要繳納的地租可能已經達 2400 英鎊了!好不容易熬到房貸還清,卻仍擺脫不了每月的地租開銷,也難怪屋主會產生自己正在為自己擁有的房產支付租金的感受。


另外,目前持有地上權的屋主們雖能以較低費用來延長地上權承租期限(lease),不過房屋僅能延長五十年,公寓則延長九十年為限。而事實上,更多的地上權屋主需要面臨的是更高昂的延長費用,即提案第五項所提到的婚姻價值,當房子地上權期限已經低於八十年時,地主方能要求支付房產增值的50% 金額才得以延長地上權,其理由是房產價值會隨時間提升,其土地的永久產權價值也會提升,因此地主所賦予的地上權理當以當下的房產價值計價。


如果你看到這邊,尚不清楚英國產權與屋主、地主的關聯,還有承租期限代表的意義,可以閱讀之前瑞閣發布的《英國買房|釐清產權,誰才掌握生殺大權》文章,帶你深入淺出的認識英國產權。


政府預計用共同持有的方式來取代地上權系統運作

改善計畫 過去地主一直擔任整體物業的維護管理責任,同時向地上權屋主們收取地租作為基本費用,但在這之中屋主們能夠控制的實質權利依舊有限,政府希望透過這次的提案,讓屋主們能夠共同擁有和管理自己所在的公寓或街區,從而讓他們更好地控制維護管理的成本。


講白了,其實政府打算做的就是將永久產權與地上權的關係逐步消滅,轉向如台灣這樣共同持分的方式讓房屋的所有權更公平。為了達到這個目標,政府已經著手成立「產權共同持有市政機構(Commonhold council)」,由地上權團體、相關產業以及政府本身三方單位組成,未來將負責產權共同持有的相關事宜,羅伯特.詹里克認為,這次的改革能夠為每個家庭節省數萬英鎊的成本。


地上權剩餘年限過少的房產,其價值會劇烈下跌

瑞閣結語 本次的政府提案讓不單讓許多屋主們感到興奮,房產相關人員同樣興高采烈地將消息公布給各方買家,但有鑑於政府單位修改地上權相關的權益會涉及的法律相當繁多且複雜,本次的提案自去年僅有部分雛形,目前內容已經更為具體了,但依舊處在提草案的階段,仍需要眾多單位共同協力推動,推估可能至少需要一年的時間才能完成擬議完整草案,如果要等正式公布施行,也許是三五年之後了。


所以大家千萬不要因為這個草案的提出就興高采烈的買下地上權極短的房產進行投資,一來相關的細則尚未公布,屋主們要如何申請?申請延長的費用是否有新的計算方式?這些都不清楚。二來如果草案的進展一旦延宕,還真不知道什麼時候才能享受到上述提及的好處。


一但衝動入場,短地上權的物件又沒等到新法案公布實施,屆時你想出場,但僅剩十五年地上權的房產那時候又有誰願意接手呢?到時候面臨需以極低價出售房子,或硬著頭皮繼續支付昂貴地租費用的窘境可就麻煩了!

 

Reference: [1] Government reforms make it easier and cheaper for leaseholders to buy  their homes