歷經一年瘋漲 10% 的房產,投資人下一步該怎麼走?

英國房價漲的火熱,各篇報導都在釋放利多消息,還沒準備好的你是否在心中開始擔憂起錯過的投資機會?擔心買在高點?抑或是擔憂當前市場已經過度膨脹即將崩盤? 面對暴漲的市場的憂慮,瑞閣提供新的思考面向給投資人分析本次趨勢。
英國建築鳥瞰圖 @Regis Crucis 瑞閣國際物業顧問
獨戶家庭房產的需求量遠超過公寓,使家庭房平均價格上漲5.2%,而公寓僅1.1% @Unsplash

英國房地市場當前榮景

從2020 下半年開始,英國房價急速成長,根據土地註冊處 HM Land Registry 的統計,截至 2021 年3 月份的一年時間,英國的平均房價已達 27.5 萬英鎊,成長幅度高達 10.2%,是近十四年來最高的年成長率。


低利率、稅務減免和貸款限制放寬等多項經濟措施,促使更多流動資金湧進市場,再加上居家工作的模式讓人們急於尋求更大的居住空間,這些原因推動買家積極展開購屋行動,熱絡起委靡了五年的房地市場,迎來賣方主導的新局面。


房產仲介平台 Zoopla 四月份發布最新一期的《House price index report》,內容指出 2021 年3 月份相較去年同期,買方需求量遽增 28.6%,但在市場掛牌的房產總量卻減少了 20.8%,比往年更加嚴峻的供需失衡情形還會繼續支撐房價增長,預計2021 年的總銷售額將高達 4610 億英鎊。


財富金字塔 @Regis Crucis 瑞閣國際物業顧問
2019 年全球財富金字塔 @Credit Suisse

價格暴漲的原因:量化寬鬆

一切主因始於疫情擴散,為保護並提振經濟活動,各國紛紛採取量化寬鬆政策,英國在去年更三度宣布量化寬鬆計畫,並提出一系列的經濟措施來增加市場資金的流動。


那麼問題來了,這些措施又是怎麼導致房價暴增的呢?


舉個例子,假如市場現在有100 間房子和 100 元,你認為每間房子的價格是多少呢?答案是每一間房子的價格都是1 元。當市場進行量化寬鬆後,各國政府開始印鈔票,使市場上的資金從100 元變成 200 元,現在一間房子是多少錢呢?答案是2 元嗎?如果以上你都這麼認為,代表你對市場的敏感度不僅不夠,還很容易錯失讓資產翻倍的機會!


理由是,現實不像假設一般那麼美好,全世界有超過四成財富掌握在僅1% 的人手中。所以在這個例子中,原先的 100 元中,有 40 元在富豪手上,剩餘的60 元才落在大眾的手裡,接著經過量化寬鬆之後,富豪 40 元變成 80 元,並且他們立刻用1 元的價格買下 80 間房子;反觀市場上的資金,原先的60 元現在變成 120 元,卻因為普羅大眾的反應速度較慢,使得他們只能互相競爭剩餘的20 間房子,如此一來,房價立刻從 1 元變成 6 元!


有沒有發現整個過程似曾相似?沒錯,自從2020 年開始,美國、英國、歐洲、全世界都在趕印鈔票,刺激消費,時常關注市場的人都會發現,今年股市大漲、地產大漲,幾乎所有的投資標的都出現最新高點!雖然現實情形不像舉例中這樣誇張,但這也是為什麼在景氣不好的時候,資本家、富豪,都願意將資金投入房地產之中,甚至在未來貨幣緊縮後,已經成長的房價不易跌落,我們手中的資金卻更難在投入到房產之中了。


英國量化寬鬆 @Regis Crucis 瑞閣國際物業顧問
因應 Covid-19 疫情擴張,英格蘭銀行在 2020 年宣布了三輪量化寬鬆政策,使資產存量達到 8,950 億英鎊 @Bank of England

接下來會發生什麼事情?

隨著疫苗接種率攀升,全球經濟將重新復甦,在一系列的寬鬆政策後,緊縮策略遂會逐步展開,市場過熱造成的溢價情形,也會在量化緊縮後回歸正確價格。


先聊聊美國,美聯儲(Fed)早在 6 月7 日開始逆回購市場資金,連三個交易日接連創下新高,9 號回購資產高達 5029 億美元,創下美國史上首個回購規模超過5000 億美元的紀錄。16 日利率政策會議結束後,正式聲明美國現階段會維持基準利率 0% 至 0.25% 區間不變,並且維持每月 1,200 億美元的債券購買步伐,預計在 2023 年底前還會有兩次升息。可以見得美國政府已經開始逐步的施行緊縮計劃,要將過剩的市場資金回收。


英國的情況則是,當前的0.1% 基礎利率政策將在 2021 年 7 月 24 日結束,接下來是否會提高基礎利率還不得而知,不過英格蘭銀行貨幣政策委員會早在五月份的決策中就提到,在消費者物價指數(CPI)到達到目標 2% 之前都不打算收緊貨幣政策,目前 CPI 為 1.5%,可以預期貨幣寬鬆還會繼續保持一陣子。


再從各項措施進行分析,英格蘭原本訂定在6 月 21 日全面解除接觸限制,目前計畫會延遲四週,因此最快預計 7 月份才得以恢復往日經濟活動,當所有限制解除後,人口將會更快速的回流都市,新家庭針對居家工作找房的需求也將趨緩下來。還有一點就是印花稅假期,購房的稅務優惠會在九月底結束,失去了稅務優惠的買家們,不再有交易時間的壓力,更容易回歸理性。總結起來,可能要到年底這波搶房熱潮才會比較冷靜。


至於接下來英國房地產會不會面臨泡沫化?我認為是不會的,首先在 G7 高峰會中,全體國家達成共識,致力在 2022 年終止疫情流行,如此一來在正常的經濟狀況之下,我們應該回歸到基本供需面向思考。

獨立思考、判斷 @Regis Crucis 瑞閣國際物業顧問
了解投資原因並專注於判斷優勢 @Unsplash

面對當前的市場,你能做的事

如果你不斷的回顧過往的歷史價格,只會讓你覺得更加扼腕錯過了近年來最划算的時機,回首過去的紀錄並且評斷是非常容易的事情,然而事實是,我們沒辦法完全預測未來的走勢,即使我們嘗試想抓住它,但總會出現更多超乎想像的事件發生。


與其猜測目前正在市場擺動的哪個位置,你更應該要清楚如果現在決定要買房子投資,目前英國還有哪一些優勢。


  1. 城市優勢: 2021年世界城市排名中,倫敦與紐約兩大城市長期佔據排行榜第一、二位置,英國在金融、科技、研究、教育、文化等各方面持續領先全球,能夠吸引全球各地的一流企業、頂尖菁英與富裕人士移居。

  2. 人口優勢: 國家統計局統計 2020 年英國的國際移民(預計在英國逗留十二個月或更久)人數高達71.5 萬人,其中有 25.7 萬是為了正式學習而來,45.8 萬是為了工作、家庭或其他因素而抵達。雖然當前受到疫情影響,約有 40.3 萬人離開英國,但隨著情勢穩定,國際學生和工作者已經開始有回流現象。

  3. 貨幣優勢: 當英國貨幣保持寬鬆,而其他國家採取緊縮政策,亦即代表,對其他國家而言,英鎊的價值相對便宜,外匯差是外國人投資的一項優勢。

  4. 市場優勢: 倫敦在教育資源、國際商務、休閒旅行等多方面都受到封城影響,大眾的歸國計劃連帶終止了原先的購房布局。倫敦相比 2017~2019 年的成交時間,增加約兩周的時間,這表示相較於郊區地段,最精華的蛋黃區競爭反而不像以往那麼強烈,存在的談判空間更大。


瑞閣結語

一場疫情與政治的紛亂,讓媒體得以大肆報導各種負面消息,美國在2020 第二季 GDP 預期成長嚴重萎縮31.4%,英國萎縮 11.3%,重挫兩國國際形象,但若因為經濟衰退而低估美國與英國這兩個老牌的資本主義國家,那就太傻了。2020 年全球 GDP 排名中,美國GDP 為 20.84 萬億美元,佔據第一,而英國量體雖小,GDP 也高達 2.64 萬億美元,排名全球第五。當全球經濟同時受到衝擊而束手無策時,美、英兩國率先研發出了疫苗,展現了國家強大實力。


這場長達一年的抗爭就像過去每個經濟危機一樣,創造出美妙的投資機會,如果你進場的夠早,就能夠擁有比別人更多的獲利。但我們畢竟沒辦法知道每次危機發生的時間,唯有一點是我們能夠控制的,那就是利用現有的條件來衡量標的物本質,當分析結果是好的、正向的、有價值的,還有什麼需要躊躇呢?

 

Reference:

[1] UK House Price Index: March 2021. Office for National Statistics

[2] Annual house price growth hits double digits in May. Nationwid Building Society

[3] Research Institute: Global wealth report 2020. Credit Suisse

[4] Federal Reserve issues FOMC statement. Board of Governors of The Federal Reserve System

[5] Bank of England [6] Migration Statistics Quarterly Report: August 2020. Office for National Statistics