瑞閣故事 - 用一套房讓孩子留學

為什麼那麼多留學生媽媽都在考慮置產?

在我接觸到的客戶中,有不少人是在孩子到英國求學後,才隨之萌生置產的念頭,這類型的諮詢在新學期開始之前最多,促成置產的要點不外乎以下兩點:

1. 租金昂貴,生活成本太高

2. 給孩子更安全的居住環境

倫敦相對高昂的租金

對在倫敦求學的學生們來說,最好的居住地點就在學校附近,如果也要求生活機能完善、交通便利的話,都會在 Zone1 區域找房子,在這樣的條件下,大部份學生願意承租的一房 (1 Bed) 價位落在 £276~£335 /每周,算下來平均一年的房租就要 £15,886 (約新台幣 63 萬),取決於選擇的地點以及房子條件,房租還可能更高或更低。

學生在租房時通常會被視為沒有經濟能力,因此需要預先支付一整年的租金,此時家長便會被高昂的租金嚇得措手不及,誤以為孩子是選擇住在哪個高貴地段,實際一看才發現只是一間舊舊小小的一房老公寓。因此,在孩子安全、租金成本以及性價比等重重考量之下,家長們開始思考另一個住屋方向「置產」,即便只是個小套房,也比起讓孩子住在一個環境紊亂的地方來的安心。


以房養學的先決要件

藉由半自住半出租的方法,讓額外租金收入攤平孩子在國外的開銷,並且在最後透過出售房產的方式翻轉所有的赤字開銷,預先規劃得當還能夠有所獲利,使得「以房養學」的做法顯得更加的可靠,留學生家長們首先需要考量以下三點:

1. 孩子旅外至少會在英國居住 3 年以上

2. 海外貸款買房不易,建議準備足夠的現金

3. 選擇的房產應俱備抗跌以及增值性

首先審視自己是否適合以房養學的做法,當孩子預計在英國有三年以上的留學計畫時,其實長年的留學花費累積起來,足夠用來購買半間小套房了,與其每年每月繳交高額的租金給他人房貸作嫁妝,倒不如將資金投入房產,在節省房租的同時也有足夠的時間等待房價提升,讓整體的資金更有效運作。假設你的孩子只是到英國研讀一年的研究所學位,並不是不能置產投資,而是從以房養學的角度來看沒有置產的迫切性。

其次,由於海外貸款買房不易,在先期籌措資金時,建議對海外貸款不要抱有太大的期望,即使置產時利用貸款做槓桿,在各個層面上都是非常有效的做法;但是作為一名外國人,要在英國以貸款買房,並不是不可能,而是有很大程度上的麻煩。在首次購買英國房產的情況下,會建議利用國內貸款,或直接準備全額資金買房,能夠有效節省絕大多數不會有下文的海外貸款申請的時間成本。

最後,既然計畫透過房產增值來獲利,那麼千萬牢記房地產投資的鐵則,地點要對,才有需求;買價要對,才能增值。


留學置產計畫

有些朋友們可能聽到這個概念後,認為孩子出國留學就要買一套房的作法,太奢侈太浪費,但要知道倫敦的租金於整個歐洲來說是最高昂的,在世界城市排名中也是名列前茅,若再加上生活開銷等,仔細算算,你會發現在英國,置產留學真的是鐵錚錚最划算的方式,對許多家長來說,真是恨不得早點規劃去了!

本篇和你分享一個 2014 年台灣媽媽的故事,當時她的孩子在高中畢業後決定到英國讀書,Foundation 一年加上大學三年,用四年的時間學設計。

我們分析,如果學費平均每年約 £15,020,每個月生活費是 £500,住宿的部分,只有第一年選擇住在學校宿舍 £218 /每周,假設之後搬到學校附近的小一房住,以房租 £1,122 /每月連續承租三年。算下來,到畢業至少就花費 £135,372 (約台幣 542 萬,平均每年約台幣 135 萬),這些都還不算上交通費、材料費等等的開銷。

經過彼此討論後,這位台灣媽媽決定,只要第一年讓孩子住在學校宿舍熟悉環境就好,等念大學一年級就住在自己買的房子裡。當年我們成功為她談價,以 £640,000 漂亮的價格購買兩房,空下來的第二個房間後來用每個月 £940 的價格便宜租給同學。

原先預計在大學畢業後把房子賣掉,以 15-18 年三年中倫敦房價一共成長 15%,算下來這四年不但不花錢,反倒能小小獲利 £1,646!


但這位台灣媽媽在當時並沒有立刻把房子賣掉,而是選擇繼續出租,現在每個月能夠有 £2,500 的租金收入,而房產價值也繼續攀升,用 £800,000 的價格出場,在目前的市場中都能夠以非常快的速度成交。

量身訂製的投資規劃

最後強調一點,我並不推崇盲目跟隨他人制式化的置產計畫,尤其置產的起初成本相當高,並且需要至少三至五年的時間才能讓房價有較優良的成長,更必須藉由可靠、縝密的置產計畫來實踐。外加上近幾年來,英國政府不斷的針對房產政策進行更動,除了今年的印花稅假期有暫時性的優惠外,其他政策都是永久性的增加購房成本,可以知道的是,越早的規畫能使置產的人佔有越多的優勢。