疫情衝擊下,本地買家更加熱衷換屋

Rightmove 10 月份報告數據顯示,全國平均房價相較上個月成長 1.1% (+£3,534),現在的價格相比一年之前,提高了 5.5% (+£16,818),達到 323,530 英鎊,是四年來的最高年增長率!倫敦平均房價,除去prime London地區外,各區都有 3% - 6% 不等的年增長率。

同時市場銷售時間也更短,全國目前平均銷售時間為 50 天,倫敦為 48 天。


英國平均房產價格 (Source: rightmove house price index October 2020)

促成市場熱絡主因

疫情之下全球停擺,許多家庭失去經濟來源,造成全球經濟衰退,英國除了要對抗疫情之外,還有許多貿易談判需要協商,為了避免情況惡化下去,政府端出多項利多政策促進地產市場:

1. 印花稅假期:明年4月1日前購買房產,印花稅課徵門檻提升至 500,000英鎊,購房人最高可以省下 15,000 英鎊的費用,大大減輕置產負擔。

2. 低利率時代:為減緩疫情對經濟的衝擊,和許多歐美國家一樣,英國在疫情期間兩次降息,基礎利率一路從 0.75% 調降至 0.1%,迎來了超低利率時代。

3. 95% 抵押貸款:政府要求銀行大幅降低貸款要求,允許購房者以最低 5% 頭期款購買房產。首相鮑里斯 (Boris Johnson) 指出,約有 200 萬年青人因為現行銀行嚴格的要求而申請不到貸款,目前正預計透過政府擔保方式,幫助銀行承擔部分的貸款風險,進而寬鬆資格審核,詳細執行細節尚未宣布。


不同人生階段的住房需求 (Source: BBC Briefing: House 2020)


購買族群

英國人在不同的人生階段會面臨換屋的需求,每次的換屋間隔至少需要約 5-10 年的時間累積資產。舉例來說,學生時期可以住在分租公寓,小情侶或新婚夫妻會搬入小公寓中同居,有了第一個孩子後會考慮換到更大的二房公寓中,等到第二個孩子出生,就搬到郊區換取更大的居住空間。

加上今年受到疫情影響,民眾待在辦公室的時間減少,增加了在家的時間,許多人需要更多的空間進行居家辦公,因此多會趁著這個時機點換房。

佈局全球資產的投資業主,在各國拼命印鈔票拯救經濟的同時,為了避免貨幣貶值,也趁著這波優惠將資產轉入地產中避險,如香港地產富翁劉鑾鴻 (Tomas Lau) 透過旗下香港崇光百貨控股公司 (Lifestyle International Holdings Ltd),以 2.5 億英鎊收購英國石油公司 (BP Plc) 位於聖詹姆士廣場 (St. James’s Square) 的總部大樓


倫敦各通勤圈中買家及房價提升比率 (source: rightmove)


目標房產改變,付出成本提高

成千上萬的人都想要搬到更大的房子裡居住,但換房的成本也逐年提升,以倫敦市郊來講,從二房公寓換到三房住屋,平均有 79,112 英鎊的交易價差,如果要再搬進更大的四房,平均交易價差高達 338,820英鎊。

可以看出換房的成本差距相當大,也是如此,購屋人才會受到多項利多因素吸引,提升換屋意願並加速交易過程,甚至在今年有許多首次購房者直接跳升購買更大的房屋。


換房交易價差 (source: rightmove)


結論

“You never want a serious crisis to go to waste. And what I mean by that is an opportunity to do things that you think you could not do before.” ― Rahm Emanuel.

從近幾個月實際探訪的結果發現,條件優秀的房子在放上市場開始,僅需短短一周即可成交,雖不到有價無市的程度,但眾多的買家著實讓購買的競爭壓力提升,賣家們也樂的讓買家互相競價。

往年 11 月份開始已經進入市場的淡季了,雖可以感覺到趨勢有略為放緩,但仍舊相當活躍,今年的政策真的讓本地買家更為瘋狂。

儘管房價急速攀升的狀況可能會在明年 4 月份開始有所減緩,但從目前的房價、匯率、貸款利率、印花稅減免等因素來看,現在正是倫敦地產市場自金融海嘯後,迎來十年以來最好的買入機會!而對海外買家來說,不論是匯率或是趕在明年開始徵收海外買加稅之前購買,更具誘惑力!