租屋糾紛不要來(下):房東責任篇

在私人租賃市場中,絕大多數的租賃合約都進展順利,房東與房客之間保持良好的關係,彼此互惠互利。但是在某些情況下仍不免會有問題產生,在《租屋糾紛不要來(上):房客權益篇》中,我們已經介紹完房客的部分,本篇將重點說明房東的職責,以及當糾紛發生時,有效解決的方法。

善盡房東責任,讓你優雅收租 @Regis Crucis
善盡房東責任,讓你優雅收租 @Freepik

房東責任

  1. 符合各項安全標準: 在開始出租房屋之前,房東必須要確保屋屋安全且適合人類居住,否則可能會觸犯民事或刑事責任。基本要採取的行動包含,每年一次的天然氣安全檢查、提供符合安全標準的家具及電器設備、每層樓安裝煙霧警報器,在設置煤爐/燃木爐的房間安裝一氧化碳感測器、房產的能源性能證書(EPC),最低評級必須為E。

  2. 房客背景調查: 檢查房客年滿 18 歲以上、房客的身分或簽證,確認是否可以在英國合法租用住宅。

  3. 加入押金保護計畫: 房東要遵循政府規定的押金保護計畫來保護房客支付的押金,並提供相關訊息。如果沒有,房客可以將你告上法庭,而你有責任向他們支付押金金額的 1 至 3 倍的罰金,同時,這還會導致你無法使用 Section 21 的權利。

  4. 提供必要文件: 在與房客簽訂租賃契約時,必須要附上六項文件,包含政府公布的租賃指南(How to rent guide)、押金由哪個機構保護、天然氣安全證書、電器安全證明(EICR)、房子的能源效能證書(EPC),以及符合防火安全條例的證明(smoke alarm and heat detection alarm)。

  5. 修復損壞,確保房子沒有嚴重的健康和安全隱憂: 在租期開始之後,房東仍需要負擔大部分的修繕責任,從房子的外觀、結構、到公共區域,以及房屋內的各項家具、電器等等,也需要定期檢查安全檢測器,並且需要提前24小時通知要進屋修繕。


房東權利

  1. 住房法第八條(Section 8 Housing Act): Section 8 Notice 需要有正當且明確的理由才可以向房客發出,所以當房客違反了租賃契約時,房東就可以發出 section 8 通知將房客驅逐。最常見的原因是租金拖欠,大多數的 section 8 notice 都會給 2 週的通知期,在極少數情況下會需要 2 個月通知,比如原房客死亡或房子面臨拆除的情形。

  2. 住房法第二十一條(Section 21 Housing Act) Section 21 Notice 房東不需要給出房客過失的理由,因此又被叫做 no fault notice。大部分發出的原因不外乎是因為房東決定要出售房子,或自己搬進去住的情況,此時通常會給予房客兩個月的通知期,要求他們在通知的指定日期前搬離值得注意的是,Section 21 不能在租約開始的前 6 月行使,此外,若未盡上面所提的房東責任,將導致發出的通知是無效的。


在最壞的情況下,必須訴諸法律嚴懲惡房客 @Regis Crucis
在最壞的情況下,必須訴諸法律嚴懲惡房客 @Freepik

驅逐房客

由於生活習慣的不同,在租賃期間,可能會有打擾鄰居或是的狀況發生,通常都是先用規勸的方式提醒改善,即使房客的財務惡化導致無法按時繳租,我們都建議先和平的與房客一起找出解決或折衷的辦法。


驅逐房客是房東最後的手段,通常耗時相當久,且由於房客受到《驅逐保護法》的保護,我們得確保在未造成遭擾或非法驅逐房客的條件下採取行動,正式的驅逐行動可以分為三個階段:

  1. 通知期: 向房客發出 Section 8/ Section 21 的通知,通知期會依照發出的 notice 不同從 2 週到 2 個月都可能。只有當通知期結束後,房客仍繼續住在裡面,才能夠進入第二階段向法院提出申請,此時,房客的租約將繼續下去,直到他自願離開或透過法律程序被驅逐。

  2. 法院訴訟: 房東可以在通知期結束後立刻開始法院訴訟,最慢也必須在 4 個月內提出申請佔有令,這個階段通常會耗時幾週到幾個月不等,取決於法庭的忙碌程度、是否需要聽證會以及房東行動速度。

  3. 法警驅逐: 當法院的佔有令下來,房客沒有在佔有日期前離開,房東就可以要求法警驅逐房客,然而,法警同樣需要提前 2 週通知驅逐日期。


瑞閣結語

在英國,房東不能過度干涉房客的情況,不論是《房屋法》(Homes Act)、《住房法》(Housing Act)、《驅逐驅逐保護法》(the Protection from Eviction Act)、《住房和規劃法》(Housing and Planning Act)、《租戶費用法》(Tenant Fees Act)等,都在不同層面上保障了房客的權益,唯有 Section 8、Section 21 賦予了房東能強行執行驅逐與佔有的權利,房東們千萬要認識這兩條法規,在糾紛發生時才能採取有效的行動。雖然去年傳出Section 21將被廢除的消息,不過目前而言,政府還沒做出具體的行動。


希望大家在租屋上都順順利利的!

 

Reference:

[1] Guidance:Landlord and tenant rights and responsibilities in the private rented sector. GOV.UK

[2]Guidance:Technical guidance on eviction notices.GOV.UK

[3]Eviction after a section 8 notice. Shelter

[4]Section 21 eviction. Shelter