英國買房|那些年,你都閉著眼簽下了哪些房屋買賣文件?


在英國看房子看了半天,你終於找到你心目中最理想的房子,接下來走到了簽約流程,你該準備些什麼,又有哪些該注意的東西呢??


想必大家都知道,在英國房產買賣雙方都需要通過律師,但是律師收費多少算合理,律師傳過來的那些文件又都是些什麼呢?身為一個海外菜鳥買家,你知道自己都簽下了些什麼文件嗎?


註:這裡講的順序是一般的英國成屋買賣流程,如果你買的是預售屋,順序會稍微不同,但所要使用的文件是一樣的。





文件1

Sales memorandum / confirmation of sale 買賣同意書


首先,在買賣雙方口頭同意一個價錢後,就會回去通知自己的律師準備接下來要用的交易文件。在此同時你必須向賣家仲介提供你的買方律師的聯絡方式,賣家仲介會向買賣雙方律師發出一個 sales memorandum,上面有詳細房子地址,同意買價,買家全名,購房條件(例如含傢俱或是車位)還有交易日期。開啟這個買賣或稱作物業轉移(conveyance)流程。


如果你是貸款買房的,你也要在這時向銀行提供一份這個 sales memorandum 並開始啟動借貸手續。



文件2

Engagement letter 律師委託服務說明


接下來你的律師便會發給你一封engagement letter,裡面會說明律師收費方式,委託協議與服務條款。律師也會在這個階段跟你先收取一個 search fee(下文會解釋用處)

在你將engagement letter簽妥發回給律師並付了search fee後,就等同正式委託了你的律師為你做這次的房產交易。



文件3

Anti-money laundering declaration 反洗錢聲明


根據英國“反洗錢法”的規定,在英國購買房屋,購房者必需提供足夠的財力文件來證明購房用的資金是合法獲得的,否則將無法在英國置產。

所以律師接下來就會針對購房資金的部分做一個身份與反洗錢的調查。


律師有可能用制式表單或是用email詢問的方式,請你提供你買房所使用的資金來源。

這個反洗錢聲明便是律師用來協助調查的方式之一。


一般比較常用的財力證明文件包括銀行的存款證明,公司薪資單,股票或是債卷等值證明,國稅局的年度報稅單,等等。文件如果不是英文的,記得要拿到英文版並提供給律師驗證版。


如果你是貸款買房的,你的銀行在審核完你的還款條件,並對房子進行驗證估價後,會提供你一份貸款意向書,律師會針對這個貸款意向書裡的條款做審核。



文件4

Stamp duty declaration form 印花稅聲明表格


只要你在英國購買物業或土地,都需要向英國政府繳納印花稅。

政府會視你購買的總價,依照公告標準以超額累進的計算方式課徵,另外也有針對特定條件給予的優惠計算方式,比如首購族優惠或是其他收稅方式。


因為這個費用會由律師替政府代收,再替買家繳稅。所以律師會發下這個印花稅表格讓買家填寫,再根據買家填寫的內容計算出應繳交的印花稅。



文件5

Local search reports 地方市政府調查報告


這裡提到的文件5是由多份文件組成的。


買方律師做的調查包括了房屋本身,與附近社區的調查,所以律師會跟市政局調房屋附近當地的未來規劃與政府建設政策,水源與空氣污染報告,水災可能性報告,有沒有可能戰時有留下輻射物質污染土壤報告,有沒有可能之後交通局會為了要做重大國家建設而拆除掉這個房子的交通計劃報告,等等。


而需要調閱這些資料就必須要跟政府申請,上文提到的 search fee 就是要支付這個調查用的費用,倫敦各個行政區一般收費為 £350 到 £500 不等。



文件6

Report on title 買方律師評估報告


買方律師在看完多方提供的資料與報告後,會根據報告內容寫出一份給予買家的評估報告。

買方律師評估報告的重點如下:

  • 買方律師會調查土地與房產所有權並確認賣家身份,以確認買買的合法性

  • 買方律師會針對政府提供的環境報告,和附近社區評估,來總結房子周遭環境的安全性

  • 買方律師會針對賣方律師提供的買賣合約,覺得不合理或是不確定的部分,提出專業看法,並建議買家應該或是不應該提出合約修改

  • 買方律師會針對合約交換的日期與金額提出看法與建議

  • 一般買方律師覺得有疑慮的部分,大多在報告出來之前就已經向賣家提出疑問了,在這份報告裡也會一併告知賣家律師回應的內容


文件7

Contract 房屋買賣合約


在買方律師忙著做上述這些調查的期間,賣方律師則是要負責起草一份房屋買賣合約。


買方律師在看完賣方律師提供的買賣合約後會針對他覺得不合理或是不確定的部分提出問題,並要求賣家回應,修改或是增訂合約內容。直到買方律師完全滿意為止。


買方律師也會向買家報告他要求修改合約內容的原因與結果。

如果買家看完買賣合約都沒有疑問的話就可以簽名回傳合約給律師並繳交訂金,正式進入到 contract exchange (合約交換)的階段。



文件 8

Completion statement 交屋尾款通知


在同意交屋時間到達之前,買方律師就會發出一張尾款通知的帳單,上面會有房屋尾款數目,律師費用與其他登記雜費,和買房印花稅。


買家必須在交屋日期到達之前先把這筆項目匯到律師履約保證帳戶,才能讓雙方律師在交屋那天順利完成最後的流程並通知你去取你新家的鑰匙回來。





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