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資產所有者如何管理氣候風險?(下)

一棟房子會陪伴我們往後未來三十年、四十年,甚至更久的時間,但氣候變遷的速度已經比原先科學家預期地更早、更兇猛的來到,那麼,我們可以為我們的房子做哪些努力,提高對自然災害的抵禦能力呢?
氣候變遷使捷克房產浸泡水中 @RegisCrucis 瑞閣國際物業顧問
捷克市區遭受洪水浸泡 @Public Domain Pictures

氣溫升高與海平面上升對房地產的影響

當全球溫度升高 5℃ 時,海平面將上升 2 公尺,根據美國房地產平台 Zillow 數據,受海平面上升影響的房產售價比那些風險較低的房產低至少 7%。在 2005 年至 2016 年期間,邁阿密戴德縣受海平面上升影響的住宅,已經累積蒸發約 4.65 億美元的市值;佛羅里達州總價值 350 億美元的 65,000 套房產,預計在 2040 年被淹沒或每天受到漲潮的影響。


英國地質調查局(the British Geological Survey, BGS)揭露氣候變化導致英國房屋的沉降問題增加,在過去十年中估計使經濟損失了 30 億英鎊。由於黏土內的水分導致地面收縮和膨脹,通常被稱為沈降作用,已經是當今英國最具破壞性的地質災害之一。在接下來的五十年,全國將有超過 10% 的房產將受到沉降的影響,其中最嚴重城市是是倫敦,尤其是倫敦北部和中部地區以及東南部的肯特郡,預計將有 57% 的房產受損。


此外,全球暖化加上都市熱島效應,給建築物帶來新的冷卻需求,從而增加房地產資產的運營成本,對於具有大量冷卻需求的數據中心尤其如此。極端高溫也會改變消費者行為,例如,減少在戶外購物的願望,或轉向選擇購物中心等有空調設施的店家消費,從長遠來看,消費者習慣的轉變亦會對房地產市場產生間接影響。


獲得環保殊榮的英國綠色建築 @RegisCrucis 瑞閣國際物業顧問
Colin Heal 的家榮獲環保殊榮

英國未來小屋

在房地產投資中,最大的隱性威脅無疑是氣候影響,尤其極端氣候所帶來的物理破壞很容易就導致房子無法繼續使用,不但降低價值,還會加重修繕成本,甚至在未來出售時,影響下一位買家的購買意願,通常他們會用更嚴苛的標準衡量氣候問題。


住在惠特漢普斯特德小鎮(Wheathampstead)的 Colin Heal 就非常注重氣候風險問題,由於這裡是洪水評估中的高風險區域,只要有大雨來襲,很容易發生淹水,為了預防天災受損,他進行了各種整備工程。


首先是決定在車道上鋪上礫石提高排水性,並在房子後院建造一個滲水池將多餘的雨水排入地底。為了避免停電問題,所幸在屋頂上安裝35 塊太陽能板與多個蓄電池,現在房子自產的電力不但滿足了家用需求,還有多餘的電力能賣給政府。除了這些之外,還有許多特別的設計能夠減緩極端環境對房子帶來的衝擊,房屋內部也採用各種環保節能的系統,多方考量碳排放量和循環再生的問題。即使整體改造費用所費不貲,Heal 認為這些花費非常值得。


整體而言,房子的改造著重在災害後最容易受到影響的兩個關鍵因子,水與電。提高排水性,就能讓房子受浸泡的危害降低;電力則是災害發生後,最容易缺乏的能源,自產電力意味著他可以維持住以往的生活。


房產改造與升級 @RegisCrucis 瑞閣國際物業顧問
房產改造與升級 @Natalie Nelson

改善自己的房產

了解資產會面臨的氣候問題並為影響做好準備變得越來越重要,在英國,雖不需要顧及地震,但暴雨、洪水和熱浪將是歐洲共同面臨的氣候問題。


當然不是每個人都能像 Heal 這樣,願意花上許多心力、時間和費用在建築的設計上面,根據英國氣候變化委員會(the Climate Change Committee, CCC)的說法,如果想要提升房子對氣候的抵抗力,至少要花上房屋總價的 5% 來改善。有沒有更簡單的方式可以呢?有的,透過一些改善措施,就能讓你的房產有效減緩極端氣候帶來的傷害,


舉例來說,在熱浪來襲時,其實只需要裝設百葉窗或一些隔熱材料,並保持室內的通風,就可以有效的改善屋內溫度過高的問題。選擇瓷磚地板而非地毯,在洪水侵入家中後,就不必花大筆費用更新地面,也不會有木板腐爛的問題,這些小小的改變都能減少你的損失。如果你不想這麼麻煩,購買產險是一種更輕鬆的選擇。


如果你還有餘韻,政府也提供了不少的環保補助,協助家庭更換更節能、更環保的設備,讓每個家庭都能逐步減少碳排放量,一同為氣候問題努力。


都會區房產的洪水暴露風險 @RegisCrucis 瑞閣國際物業顧問
都會區房產的洪水暴露風險 @Four Twenty Seven

房地產投資信託基金 REITs

最後不得不提許多投資人會選擇 REITs 作為房地產投資的另一個選擇,透過管理人將風險分步道多元的房地產投資組合中,輕鬆獲得回報。然而氣候風險也帶給房地產投資信託基金更多的隱憂,對於 REITs 中持有的物業,你無法主動進行任何防護措施,因此你可能需要開始注意,這些 REITs 主要物業的是哪一類型房產?分布在那些地方?


根據 Four Twenty Seven 和 GeoPhy 的共同研究,目前,全球有35% 的 REITs 資產暴露在高氣候危害之中,17% 的房地產面臨內陸洪水風險、6% 面臨海平面上升和沿海洪水風險、12% 面臨颶風和颱風風險,隨著全球暖化問題日趨嚴重,面臨風險的資產將只增不減。


瑞閣結語

1℃ 的升溫很難讓人覺得是一個大問題,但可怕的正是這些微小的變化就能引發對氣候和動物、植物的巨大影響力,過度樂觀地看待這些問題,認為危機不會降臨在自己身上是非常危險的。


全球暖化造成的影響,重點已經不是在會不會發生,而是什麼時候發生,如果你了解意外風險造成的後果而願意購買人身保險,也應該要盡早將氣候風險作為資產配置的其中一項考量,提前為自己的資產做好防護措施。

 

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