Ex-council house 省錢,但能賺錢嗎?

最近開始看到有人提問,在諸如Zoopla、Rightmove等房產平台上看到了價格便宜、空間足、地段也還可以的物業,卻標示著 ”ex-council house” 或 “ex-local athourity flat”,這會對投資有所影響嗎?


Council house在英國人心中的定位

首先來認識一下 Council house,它們大多興建於1920-1980年代,政府以低廉的租金將房子租給有需要的弱勢群體。當時政府大面積的整合住宅、學校及商鋪,促成了不少小區Council estate的出現,在地圖上我們甚至能看到某個區域以XXX Estate命名。

可以想像,住在這裡的居民多是需要領取政府救濟補助金的人,街訪鄰居的組成也許是失業勞工、外國移民、各國難民、家暴受害者、單親家庭、身心不全者…等,這樣的地點,通常比較貧窮,治安也有所堪慮。總而言之,在普通人的印象中,Council house 密集的區域,絕對避而遠之,不會是居住的首選。

大轉型

複雜的環境影響了房價,英國政府相當聰明,近年來除了致力於舊 Estate 的轉型外,也將 Council house 散落在各個地點,甚至要求新住宅開發項目中,至少保留 30% 的房子作為 Affordable homes,如果非本地居民通常難以辨別。

Right-to-Buy 政策,使得住在 Council house 的人能夠以非常優惠的價格買下他們現居的房子,實現居住正義的同時也促成階級複製的狀況,在這邊特別明顯。有部份 Council house 的業主會把他們的物業放上市場中出售,成為今日你所看到的 Ex-council house。

投資 Ex-council 的思維

好的部份 - 空間與金錢

1. 以完全實用為導向,格局方正,內部使用空間較新住宅更大

2. 在同一地區中,比同等級/規模的房產更便宜

最大的劣勢 - 壞名聲

1. 受到歷史因素及地區的影響,升值潛力遠不及一般住宅房產

2. 低升值潛力更難獲得銀行的貸款

作為照顧社會弱勢的住宅,整個社區的租客來源更為複雜,在想投資一個 Ex-council house 之前,最好多次親臨現場勘查,尋訪本地居民,深入了解該地區,這些無關硬體的要素對於投資者來說至關重要。

根深蒂固的刻板印象

在政府的更新計畫後,有些地區已經沒有那麼壞了,但切記不是所有的 Ex-council 都有獲得了良好改善!縱然它可以在市場中自由交易,可是大環境和社區中的住戶們並不是說改變就能改變的,考慮到出售時的買家心理,我們仍不得不將它的歷史因素考慮進去。