租屋糾紛不要來(上):房客權益篇

英國的生活從租屋開始,有時候房東與房客之間的糾紛在所難免,諸如隨意漲租金、扣押租金、惡意驅逐等,本篇涵蓋了你應該要知道的基本房客責任與權利,了解當自己遇到各種不合理情況,可以怎麼捍衛自己並採取哪些做法。

了解房客權利與義務,安心租屋沒煩惱 @freepik
了解房客權利與義務,安心租屋沒煩惱 @freepik

了解合約是避免糾紛的第一步

每一位房客在簽約時要看清楚租賃合約內的紀載項目,能不能養寵物、是否允許吸菸、有沒有夜間噪音禁令,垃圾處理方式以及房屋內物品的維修責任等等,這些都是容易發生糾紛的問題。事前瞭解居住規範,就能降低問題發生的機會,也不會給房東留下扣押金的把柄,如果你對合約內容有疑慮,可以向相關單位尋求建議,如:全國性的住家慈善機構Shelter。


和在台灣租房子一樣,搬進去後的第一件事情就是拍下抄表的度數,這樣可以確保你不需要支付到前房客的帳單。



租客權利

  • 了解你的房東背景: 確認你持有的聯絡方式能夠聯繫上房東,並確認房東是不是該房子的freeholder;如果不是,可以詢問freeholder是否同意該房子做出租使用。當你發現租的房被設定抵押貸款,也要確認貸款公司是否同意房子出租,因為如果碰上房東沒有付貸款時,你可能不得不離開該房子。此外,還要格外注意你的房東是否為二房東,未經過原房東的同意就擅自出租,已經是非法的轉租行為,原房東可以將你們趕出房子。

  • 獲得租賃契約相關文件: 除了租賃合約外,簽約時房東或租賃公司還得提供六項文件,包含政府公布的租賃指南(How to rent guide)、押金由哪個機構保護、天然氣安全證書、電器安全證明(EICR)、房子的能源效能證書(EPC),以及符合防火安全條例的證明(smoke alarm and heat detection alarm)。

  • 居住在良好的環境之中: 房東要保證你租的房子外觀、結構、管道、電線和暖氣都處於良好的條件,使你能夠舒適的居住其中。

  • 提前被通知: 不論是房東要進入屋內,或是要進行維修、執行驅逐行動,都必須要提前通知你。


租客責任

做為一名租客,你在使用房產上同樣具有一些責任,想要避免糾紛發生,擁有安全舒心的租房體驗,就必須要做好自己的基本職責:

  • 按時支付租金與其他帳單費用: 如果租金延遲超過14天,就有可能需要支付違約費用囉!

  • 管理好房子並妥善使用設備: 保持房屋整潔是最基本的,當設備需要修繕時,有義務立即通知房東。這裡建議用email或訊息通知,避免有房東爭辯說他們不知情而拖延維修,甚至因此導致情況變得更嚴峻時,房東還可能嘗試從押金中收回成本。如果打算自己嘗試修繕或裝修,同樣必須要獲得房東的許可,即使是為了安全而擅自換鎖都是不可以的。當然,房子作為租賃住宅使用,絕對禁止私自將你的自營事業登記其中!

  • 尊重鄰居與同居人: 任何反社會行為、嚴重噪音等都可能導致房東驅逐你的原因。另外,如果你是住在公寓大樓,也必須要遵守大樓公約。

  • 不隨意接待他人入住: 如果是家人來訪暫住1、2天,通常不會有太大的問題,但是一些短期的入住,甚至轉租的情況,如果你的租賃合約中沒有明確允許轉租,也沒有取得房東同意,你不但必須為這些人負連帶責任,還可能被房東驅逐。

  • 定期檢測: 每個月一次的測試煙霧警報器和一氧化碳探測器都有正常運作。


租屋族最常見的財務糾紛在押金剋扣 @ freepik
租屋族最常見的財務糾紛在押金剋扣 @ freepik

合法的收費項目

政府自 2019 年 6 月開始生效的租戶費用法中禁止了大部分與租賃相關的收費,包括任何帶看房屋、訂立新契約或退房的費用。


目前租賃管理公司和房東被允許向房客的收費有:

  1. 租金

  2. 水電費、通訊網路、電視和市政稅

  3. 可退還的押金,以五週的租金為最高上限,若年租金達五萬英鎊及以上時,最高押金為六週的租金。

  4. 租賃變更、轉讓或更新的費用,上限為 50 英鎊。若有其他合理,但超過上限的費用除外。

  5. 房客要求提前終止租賃合約,所產生的費用。

  6. 根據租賃合約,延遲支付租金、更換或丟失鑰匙等費用。


租金上漲?

通常租賃合約中會明定租金上漲的規則,根據法規,在定期租約中,除非有你的同意,否則房東不能上漲租金;而在沒有你同意的情況下,只能等租期結束後才可以上漲租金,且調整的幅度要在合理的範圍中。另外,當租金確定上漲時,房東必須至少提前一個月通知你。


押金保障(Tenancy deposit scheme, TDP)

我們在國內買房子時,會把房款匯進履約保證帳戶,藉由公正的第三方保管,避免資金被任意挪用、扣除。在英國用了同樣的概念來保障租客,可以說TDP就是房客的履約保證帳戶,一旦你和房東發生爭執,可能是房東惡意苛扣押金,像這種情形發生時,你的押金將會受到TDP的保護,直到結果出來。


房東都需要依照每位房客向認證的機構進行註冊,並在收到押金後的30天內存入其中,只要房客遵守合約、不破壞物品和設備,並且準時支付租金和相關帳單,那麼退租後10天內,你就會收到退還的押金了。

驅逐和騷擾是非常常見的租屋糾紛@ freepik
驅逐和騷擾是非常常見的租屋糾紛@ freepik

驅逐房客

在普遍的情況之中,房東比房客更怕遇上紛爭,驅逐房客是他們少數能夠採取的作法。當房東發現有人違反合約,且經過多次通知後仍見不改善,決定要求房客離開時,都必須要遵循嚴格的程序。


但如果你發現以下三種情形,那你的房東可能有非法驅逐的嫌疑:

  1. 你沒有收到房東給的離開通知就要遭受驅逐

  2. 發現租屋處的鎖被更換了

  3. 在沒有法院命令的情況下被驅逐


騷擾情形

此外,在很多情況中,有問題的不是房客,而是因為房東怠於處理問題或過度騷擾房客而產生出的糾紛,這些事情包含了任何可能干擾居住在該物業中的人的安寧與舒適的行為,導致你住在裡面感到不安全或被迫使你想要離開,諸如:

  1. 切斷電力或熱水供應等

  2. 扣鑰匙,比如有兩位房客,卻只給一副鑰匙

  3. 拒絕進行維修

  4. 房東或房東代理人的威脅和肢體暴力行為

  5. 未經房客同意就擅自進出房子


採取行動,捍衛自己的權利

當你感覺自己正在遭遇上述的行為時,你該盡快向當地市政廳聯繫,他們有專門處理的人員,或是聯繫公民諮詢辦公室(Citizens Advice)、Shelter等,這些單位都有提供免費的住房諮詢,有必要時就去尋求法律顧問。


當然,也別忘了可以向倫敦市政府提供的「壞房東/仲介舉報系統(Report a rogue landlord or agent)」中進行申訴,保護自己,也不要讓下一個無辜房客陷入同樣的情境。


瑞閣結語

在租屋的環境中,政府設了許多法規來保障英國租客,但如果不清楚如何保護自己,即使有再多的法規也沒辦法好好的運用。


大家可以記得一個準則,遵守租賃規範,有問題就立刻聯繫房東,並保留所有的維修與通訊紀錄,一旦有爭執發生時,如果你能夠提出有力的證據證明自己的合理性,就越能夠站的住腳步,多一分的小心,在未來發生問題時就多一分保障。


下一篇,我們將換個角度,說明房東的義務與責任,並且討論當房東遇上租霸時,可以怎麼處理。

 

Reference:

[1] Guidance: How to rent: the checklist for renting in England. GOV.UK

[2] Private renting. GOV.UK

[3] Private renting for tenants: evictions. GOV.UK

[4] Tenancy deposit protection. GOV.UK