英國買房|釐清產權,誰才掌握生殺大權

這半年來因為印花稅假期優惠以及前陣子最新公布的 BNO 簽證計畫,房市又再次掀起一波熱潮,就算受到 Covid-19 和 lockdown 影響,阻礙了買房人實地探查的腳步,但各大海外代銷商依舊如火如荼地進行銷售。

我收到了一名顧客發過來的諮詢,內容提到與他對接的代銷業務員告訴他:「英國的土地都屬於英國女王,所以民眾拿的都是地上權。」聽到這個誤會資訊我當場昏倒,也凸顯了訪間許多代銷業者品質參差的問題,作為一名代銷業務員,仍可能對於英國土地產權有著許多概念模糊或錯誤的狀況。

今天我想特別花上一個篇幅,專門聊聊關於英國土地產權的規範,釐清大家在了解產權時,可能產生的各種問題。

產權的本質

The Crown is the only absolute owner of land in England and Wales: all others hold an estate in land.” -- Land Registration Act

是的,如果追溯法源,就能從中得知英國境內的領土本質上的擁有者為英王,而其它人僅是持有土地,這是源自於封建時期君主冊封貴族領地,而貴族投以效忠回報的殘留痕跡。

在 1925 年土地註冊法 (Land Registration Act) 中,國家已經給予人民自由使用和處置土地的權利,並將人民持有土地的方式分為兩種,為了讓大家更好理解,我都會用永久產權 (freehold) 和地上權 (leasehold) 進行說明。

老實講,完全沒有必要針對法源的定義糾結,廣義來說法源依據是對的;狹義來講遵循土地註冊法也是對的。如果一昧擴大解釋法源依據,或許就沒有哪一個國家的人民能夠擁有私人土地了:英王不單擁有英國國土,也包擁有包含加拿大、澳洲、紐西蘭等國家的土地;美國、台灣土地的絕對土地權是屬於全體國民的,一樣不屬於私人。

產權本質在於你是否依法取得土地,擁有能自由處置這塊土地的權利,只要在不影響國家安全及不違法的前提下,國家都不得干涉。千萬不要因為英國仍保有皇室制度這件事,就把皇室的權力無限上綱,淡化英國政府頒布的法律。



產權透過土地持有方式呈現

從原文來看 freehold 一詞代表著「無期限的持有」,持有人叫做永久產權業主或稱地主 (freeholder),只要不違反法律,就能夠無期限的自由持有、處置、傳承其持有的土地。

相對的,leasehold 一詞則表明「有期限的持有」,透過支付地租來與永久產權業主承租土地持有權,並簽訂一定年限的承租契約。大家在買賣時看到產權文件上將 freeholder 寫作 landlord,leaseholder 寫為 tenant的原因就是這樣,此外,這份文件還會清楚的寫上雙方的責任與義務、續約條件、違反懲處方法等等,內容確立後雙方都不得隨意更動,永久產權業主也不能隨意干涉地上權業主,直到契約年限到期。

只要記得一般在英國購買獨棟房產是持有永久產權,公寓則是持有地上權,這樣劃分就會簡單許多。值得注意的是,在一些小型的社區裡面,住戶們會集結起來一起向地主購買永久產權,這時候所有住戶就可以獲得共享永久產權 (share of freehold),和台灣的土地持分類似。還有個比較特別的狀況是,即使買下了永久產權,地上權關係也不一定會消滅,所以你可能會同時擁有這兩種產權!


土地和上面的建築是兩個分開的商品

大部分的人都已經清楚知道永久產權和地上權兩者的差別,網路上也有許多資訊可以查閱,但我發現不管投資多久的客戶,在遇到地主更換的狀況,仍然是一頭霧水,急忙來詢問會不會影響自己的權益。

以台北京站地上權的例子來講,土地屬於政府,且土地和建物具有不可分割的屬性,當地上權租約到期後,土地和建物就必須一起歸還給政府。但是在英國,土地和建築具有可分割性,也就是說兩者能夠分開交易;再者,地主也不一定政府,他可以是任何人或任何企業。

從買賣房產的角度來看,通常產權和房子會一併交到自己手中;但如果我們今天購買整片土地,成為新的地主,那麼連同這片土地簽訂的地上權契約會一併轉移到新的地主上,這和我們買賣房地產時,房子買了,租客租約還在是一樣的道理。

所以當你被通知地主更換時,只是代表著這塊土地被交易了,只要把土地和建築物分開來看,你就知道這不一定是什麼太大的事情。