HMO的魅力有多大?馬上開始你的三倍收租術

在英國當房東有幾種操作,整戶出租是最容易,也最普遍的方式!等到更了解英國租賃規範後,經驗豐富的專業房東就開始追求 Airbnb 和 HMO 這種能提高租金的做法,這兩種做法雖然都能夠創造更好的投報率,但是有多細節魔鬼需要注意,如果你沒辦法長期住在英國,但又想獲得比整戶出租更好的收益,HMO 會是你的最棒的選擇。

英國分租共享房產HMO @RegisCrucis 瑞閣國際物業顧問
分租共享房產 @LDG

分租共享(House in multiple occupation, HMO)

HMO 可以解釋為「分租共享」,舉個例子,學生時期大家應該都有找過三五好友一起住的經驗,每個人選一個房間住,廚房、衛浴這些地方則是大家一起共用,這就是分租共享的概念。


這個方式對租客而言,分租只需要付自己房間的租金,價格比起自己租一戶房還便宜很多,能省錢的優勢對學生和新鮮人都非常有吸引力。若從房東的角度來看,雖然每個人租金較低,卻能同時有多個租客,整體租金可是比整戶出租還要高至少30%-40% 呢!房客可以省錢,房東能夠賺錢,分租共享可說是一種雙贏的選擇。


英國對於分租共享的房產有明確的規範,當一戶房子同時出租給至少三位來自不同家庭的租客,並且一起共享廚房、衛浴等房屋等設備時,房東有義務主動通知向當地的市政廳房子將作分租共享使用,由於各市政廳的規範略有不同,有些地區會要求房屋必須獲得許可批准後,才能開始招租。


另外,所有大型分租共享事業在英格蘭和威爾都一定要有許可證才可以正式經營,大型分租共享房產的定義如下:

-同時租給五個或五個以上來自不同家庭的租客

-部分或全部租客需要共享衛浴和廚房

-至少有一名租客或他們的雇主在支付房租


UK HMO收租優缺點 @RegisCrucis 瑞閣國際物業顧問
分租共享的優點/缺點 @Vectzee

分租共享的優點

一、更高的租金

一般的租房做法平均租金投報約為 6.5%,相較與此,分租共享的平均租金可達9% 或更高。比如在曼徹斯特,一間三房的屋子租金為 1500 英鎊,如果分別出租單個房間,一間 700 英鎊,總共可以收租2100 英鎊,是原本租金的 1.4 倍。


二、分散風險

相比整戶出租碰到房客欠租或空窗期,導致當月沒有租金入帳的情況,分租共享讓你同時擁有多位房客,即使其中某位房客有突發情況,其他房客的租金仍會補充你的現金流,使收入更穩健、更不容易出現收入赤字情形。


分租共享的缺點

一、更多的規範

政府為分租共享制定了許多的細節,房東除了要滿足一般出租的規範外,很多做法都必須遵從更嚴格的標準,比如各式檢驗報告、設施的數目能不能滿足人數需求,以及根據房間居住人數制定了最小平方呎等等。


二、租戶管理

租屋會遇到各種問題,諸如廚房漏水、水管不通、電器短路等,及時且有效的處理租房問題是房東的基本責任,同時簽約多為房客,意味著更龐大的工作量。


三、資本成長可能較少

有些房東為了追求更高的投報率,會適當的將房子的格局重新切割,規劃出最多的房間數目,使收益最大化。然而這在出售時,反而可能限縮購買客群,由於一般家庭想要的是更舒適的空間,因此銷售客群會轉向同樣專業的房東們。


英國八月份全國房價指數 @RegisCrucis 瑞閣國際物業顧問
2021 年 8 月全國房價指數 @Rightmove

最適合分租共享的房子

你相信即使是現在,20 萬英鎊的房子(約新台幣800 萬),可以輕鬆做到高達 9% 的租金收益嗎?而且這還包含了重新整修的費用!


從 Rightmove 最新的房價指數結果能看出來,撇除倫敦市,英國房價普遍看來並沒有那麼遙不可及,即使經過一年的房價暴漲,價格仍然很適合投資,許多二線城市和倫敦周邊的衛星城鎮都非常適合進行分租共享的事業。


在挑房屋物件方面,切記新建房和公寓一向不是共享出租的最佳選擇,原因在於房價太高和嚴格的居住規範,整棟的老房子反而更受青睞,它們的管理與使用上更加單純,而且通常具有寬闊的居住空間,甚至還附有庭院和車位,這些都是能夠為分租共享加分的要點。

HMO License 房屋許可證 @RegisCrucis 瑞閣國際物業顧問
申請許可證是房東的義務 @iStock

申請許可證(HMO license)

如果你已經迫不及待想著手開始分租共享事業的話,上文有提到,房東需要為做為分租共享用途的房產申請許可。不同的房子需要分別進行申請,通常,申請需要耗費兩個月的時間,申請通過後,有效期限最長為五年。許可證的申請費用會因各地市政廳而異,一般而言,小型分租共享許可證的申請費用約為600英鎊,大型分租共享許可證費用約為800英鎊。


想要順利獲得許可,房東除了滿足基本出租務業規範外,還要承擔額外的法律責任,包含:

1. 有適當的消防安全措施,例如煙霧探測器、滅火器等

2. 每年執行氣體安全檢查

3. 每五年檢查一次電氣線路和電器並證明其安全

4. 物業不擁擠

5. 有足夠的烹飪和衛浴設施供住戶人數使用

6. 公共和共享區域保持清潔且維修良好

7. 有適當的垃圾儲存和處理設施

8. 為了保障租客的居住權利,從2018年開始,臥房設定了最小尺寸。


千萬別抱著僥倖的心態偷偷進行分租共享的出租事業,因為租客能夠輕鬆知道房子是否有許可證或符合規範等資訊,回報問題給市政廳也非常容易。如果房子被發現違反了分租共享的相關條款,房東將可能面臨最高 5,000 英鎊的罰金且被勒令歸還最多12個月的租金,根據案件的嚴重程度,許可證還可能被吊銷。


此外,若市政廳認為你的房子沒有受到充分的管理,或是居住人數不符合房間數目等原因,使房子不再符合規範時,同樣有權利撤銷房子的分租共享許可。


瑞閣結語

現在有很多管理公司都提供管理分租共享房產的服務,這對海外房東來說,無疑減輕了大量的管理負擔,不過要想進行分租共享事業,如何獨具慧眼的找出適合房產才是重要的!畢竟要在茫茫大海中,想要挑出具有潛力、被低估的好房子非常困難,又該如何將這些房子打造得更舒適,成為租賃市場中炙手可熱的房型更是一大學問。


瑞閣國際物業不同於街邊仲介公司主打英國預售屋,我們更善於搜尋英國本地這些具有極大潛力的二手房產,並深知整修與裝潢的各種細節與成本,過去已經為來自全球的客戶創造出驚人的收益!


欲了解詳細分租共享方案,可直接於官網聯絡資訊與我們接洽。

 

Reference:

[1] Private renting. GOV.UK

[2] Renting out your property. GOV.UK

[3] House in multiple occupation licence. GOV.UK

[3] House price index, August 21. Rightmove