急著買房?小心賣方接受出價又反悔

大家都打算趁著印花稅假期結束之前,趕快把房子買好。在經過冗長的物色過程後,好不容易挑到你最喜愛的房子,賣家也終於接受你的出價,此時此刻的你已經按奈不住激動的心情,腦中畫出未來餐廳的配置、客廳的裝潢以及臥房的擺設…結果,竟然半途殺出一位程咬金,原本要賣你的房子現在賣給別人了,一切又回到原點。
賣方市場 @ Regis Crucis 瑞閣國際物業顧問
越是多的買家,對賣家越有利

他們虎視眈眈的盯著你的交易

一戶房子可能有好幾組潛在買家正同時進行交涉,即使賣家接受了你的出價,他也可能改變心意,把房子賣給出價更高的其他買家,這個情況在英國我們稱之為 「Gazumping」。


當你遇到 gazumping 的情況後,只會有兩種結果,第一種是你得出高於對方的價格來爭取買下這間房子(但這可能會造成惡性競價),另一種結果則是放棄這間房子和你的前置開銷,重新物色新的房屋。


賣家反悔 @ Regis Crucis 瑞閣國際物業顧問
失敗的交易讓人白白消耗精力、時間、金錢

為什麼會發生這樣的事

Gazumping 這個舉動在大眾的觀感中普遍認為是不道德、不禮貌的做法,但我們很難歸咎出單一原因來說明為什麼賣方決定推掉你的出價,轉向與下一位買家進行交易。


期望獲得更高的收益可能是主要原因,但對賣家而言,有時候出價最高的不一定事最好的買家,現金買家在市場上是非常受到喜愛的,因為他們遇到資金問題的機率更低,賣家能更快獲得房款。


但有時候問題不一定出在賣家身上,如果你花了太多時間進行房屋調查、賣掉你先前的房產,又或者是你雇用的律師拖拖拉拉延誤作業速度,這些情況都有可能導致賣家對與你的交易失去信心,轉而和另一位行動效率更高的買家合作。


賣家不履約 @ Regis Crucis 瑞閣國際物業顧問
交易失敗的結果竟然要自己吸收

在我做了這麼多作業後賣家才反悔交易,這樣合法嗎?

Gazumping 可能發生在完成換約之前的任何時刻,儘管這件事情會讓你覺得沮喪、氣憤,但目前在威爾士和英格蘭,它是合法的。


如果你經常瀏覽英國的房產網站,不難看到有些物件會被掛上「Sold STC」的標籤,這是指 Subject to Contract,表示這個賣家已經接受了出價,只不過當前還尚未完成所有的文書作業。此時尚不具有法律效益,也不意味著禁止了其他買家的出價,因此對買家來說,價格還有商議的可能(如果調查發現房屋有瑕疵),同時也表示交易可能會失敗。


這代表當你遇到 gazumping 的情況後,你在交換合約之前的各種行動,比如聘用律師調查房子的周邊環境、申請貸款、雇用測量師檢測房屋結構等,所有的費用都必須自己吸收,沒辦法要求賣家補償。


再強調一次,只有當交換合約完成之後,所有的行為才會受到法律的約束;在這之前,不論買方或賣方隨時都能自由地退出交易而不需要承擔責任。


置產風險 @ Regis Crucis 瑞閣國際物業顧問
事前的預防能讓最壞的事情造成不那麼大的影響

要怎麼保障自己?如何降低賣家反悔的機會?

簡單來說,在賣家接受出價到成功換約的時間拖得越久,越有可能導致賣方反悔,下面列舉幾個要點,能讓你用最快的速度將買房流程推進到交換合約:


  1. 做好事前準備 提前指定好律師協助你準備身分驗證、金流驗證及其他所需的文件,確保你的財務都已就位,如果需要貸款請提前拿到貸款意向書(mortgage in principle, MIP),這是一份來自銀行的貸款信函,明列他們根據你的情況願意借多少錢。

  2. 培養好的關係 與原屋主和仲介保持良好的關係與溝通,如果你在準備過程中遇到了某些情況將使進度慢下來時,會主動向對方說明原因,而不是讓對方空等,這些細節的處理會增加他們對你的好印象,如果他們喜歡你,就可能不太願意再去查看其他的報價。

  3. 要求撤下廣告或改成 STC 當的報價被接受之後,可以要求對方將相關的廣告撤下,雖然它們不一定會接受,但如果他們願意,就能有效的減少其他潛在賣家與你競爭。

  4. 簽屬要約書(lock-in agreement/ exclusivity agreement) 這項作法建議與律師諮詢利弊分析後再執行,除了會增加額外的作業負擔,在一般情況下賣方可能不願意採取這個做法,但協議聲明中能保障買方在一定期間內購買房屋的專有權,賣方在期間內也不會與其他潛在買家進行談判。

  5. 保險以防萬一 當然保險會額外增加你的成本,但如果 gazumping 發生,它能支付約定的金額來抵銷你的損失,使風險降到最低。


瑞閣結語

沒有經驗的買家在交易過程中,更容易在遇到突發問題時驚慌失措,關於 gazumping 風險,瑞閣國際物業顧問在事前就為你進行最佳的預防作業。


當你委託瑞閣進行物件搜索後,第一件要做的事情就是要準備好所有的驗證資料與金流來源。這不僅僅只是因為它們是交易的必要文件,更是我們能代表你在第一時間向賣家展現你的高度意願,表明認真的態度來進行談判,整個過程中,我們將在效率、態度以及專業三方面凸顯你的優勢地位,讓你順利完成標的交易。