投資英國最划算 - 各國置產成本大比拚

在 2020 年 3 月 11 日年度預算案中,英國財務大臣 Rishi Sunak 宣布 2021 年 4 月將開始針對購買住宅房產的海外買家,徵收 2% 海外買家稅(Non-UK Residents)。此一消息宣布後,引起全球投資人的熱烈討論,究竟 2% 的海外買家稅將對英國房產造成多大的影響?成本提升後,其開銷與其他國家城市相比又落在哪個水平?

倫敦很貴嗎?

影響海外投資者決定投入國際市場的關鍵因素不單只有房屋價格,更多考慮的是購買、持有、以及出售時的相應成本,綜述結果才能實際反映出該區的投資成本。本篇將以 £500,000(約 65 萬美元)的住宅房產,持有五年後出售的相同條件做為比較基準,針對世界十大城市的置產成本做討論。

從下圖可得知,對於海外買家來說,相同的資金投入在加拿大溫哥華以及中國香港所需負擔的成本是最高的,分別佔購買價格的 36.6% 及 35.3%;反觀英國倫敦,置產成本排名為第七,相對其他全球城市更顯友好,只略高阿拉伯聯合大公國的杜拜和中國上海,卻是世界城市排名中唯二列為 A++ 的城市。

另外我們還能看出,對大部分國家而言,佔比最高的置產開銷往往發生在初期購買階段,紐約是唯一一個置產成本更側重於持有階段以及出售階段的城市。

// 購買階段成本

香港以高達 32.0% 的比例,成為購買階段支出成本最高的國家,其中針對海外人士的稅賦達 30%,包含 15% 住宅從價印花稅(Double Stamp Duty)及 15% 買家印花稅(Buyer’s Stamp Duty),自 2010 年來香港已經經歷了四次打房政策。

加拿大溫哥華以 28.6% 位居第二,在 2018 年針對海外人士置產時,額外課徵的房產轉移稅(Additional Property Transfer Tax)從 15% 上調至 20%。

第三名是新加坡,22.5% 比例中就包含了 20% 為海外買家印花稅。

可以看出大部分購買成本高的國家,皆可以歸因於該國政府針對海外投資人採取課徵高比例的稅賦。

值得一提的是,即使英國明年也將開始課徵海外買家稅,額外的 2% 將使成本由原先的 4.6% 提升到 6.6%,依舊屬於低購買成本的國家,使其在全球房市裡繼續保持優秀競爭力。


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持有階段成本

對於國際投資人而言,在購買或出售的階段都是單次的支出,唯有持有期間支出成本會隨著時間而累加,因此想要獲得良好的回報,每年支出成本佔比更顯重要!下圖可知溫哥華及紐約是持有階段需要支付的成本最高的兩大城市。

溫哥華有非常繁雜的稅賦,針對不同身份還設計多種稅收,重重加疊的結果使得其持有成本高居第一名,如外國業主的 2% 投機空置稅(the Speculation and Vacancy Tax),如果將房產空置 6 個月以上,還需要額外支付 1.25% 空屋稅(Empty Home Tax)。

紐約獲得第二排名的主因為是房屋稅,房屋稅會依照當年度房產的評定價值而徵收,價值越高,所要繳納的金額也越高。在美國,各個州各個地區的房屋稅稅率都不同,一般在 1% 至 3% 之間。縱使美國在購買階段擁有最低購買成本的優勢,但著投資時間越久,持有階段要付出的成本將不斷累加,不出五年時間,總支出成本就會超越英國!

英國在持有階段的支出排名位於中間順位,作為出租房產來看,首先市政稅就能夠轉嫁於房客身上,如果選擇的擁有產權(Freehold 或 share of freehold)房產,這個階段的成本還能夠更低,透過縝密的投資方案,用一個月的租金輕鬆涵蓋所有當年度的開銷完全可行,這些優勢都是英國能大力吸引國際投資者注目的原因。


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出售階段成本

多數國家包含加拿大、中國、新加坡、澳洲、美國等,都為了遏止短線投機行為,由政府介入干涉市場,針對短期買賣設下諸多罰金,通常以三年為限。由於本篇我們假設持有五年後才出售房產,因此不需要考慮這筆費用。

美國的出售成本遠遠超出其他國家,除了房產轉移稅外,主要是此階段要負擔交易雙方的仲介費,一般合計在 5% 到 6%。

比較特殊的是柏林在此階段出售成本為 0%,但視情況而定,若過去五年內有頻繁的房地產交易紀錄,仍會產生相關稅賦。


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英國:資產布局最理想的國家

在中長期的持有方案下,即使明年 4 月海外買家稅正式實行,與世界各大城市相比,英國仍舊俱備足夠的競爭力!較低投資成本的優勢搭配倫敦的高租金行情,讓投資人每年的獲利表現十足亮眼。

有鑑於英國不分國籍的平等待遇所有買家,加上今年趕在海外買家稅前實施的印花稅假期優惠,在國際投資人的眼裡,置產誘惑更強烈,解封後的報復性反彈,促使房市大熱,中高價位的房產更受到買家喜愛。



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