十分鐘帶你了解英國房地產週期




身為房地產投資顧問,最常被問到的事之一就是「我現在可以買嗎?會不會買了就跌了?」

到底什麼時候可以進場的說法眾說紛紜。

讓我們一起來研究一下歷年來的英國房價數據,看看能不能預測未來走勢?



從英國官方公布的英國歷史房價資料中,我們可以看到從1960年開始英國的房價便是一路上漲的,這個其實不是只有英國獨有的發展方式,世界上大多數的早期發展國家都有相似的發展過程,美國,澳洲,加拿大,日本的房地產指數圖也都跟英國非常類似。




美國,澳洲,加拿大,日本的房地產指數圖也都跟英國非常類似。


圖為美國的房地產指數圖






那即使長期走勢都是往上漲的,也是偶爾有下修的時候吧?這個也可以預測嗎?


英國著名的經濟學家Fred Harrison就是第一個注意到英國房產週期的人,並且把這個發展趨勢整理成了週期圖。他在2005年時就已經準確預測了金融風暴與隨之來的經濟衰退期,也因此讓他的著作 Boom Bust: House Prices, Banking and the Depression of 2010 受到廣泛注意。


Fred Harrison把房地產週期分為四個階段

  1. 1st Expansion (also known as the recovery period) 復甦期:這個週期一般開始於前一個週期價格衰退的終點,價錢跌到底了也沒有任何跡象會繼續下跌了。復甦期一般來說是比較緩慢的,會維持七年左右。復甦期的起始就是因為房價下修,吸引了大量想要進場的投資者,整體重新帶動了買氣。這種上漲趨勢最先會發生在Central Business District,也就是城市裡最精華的地段,再慢慢帶動城市外圍和其他二線城市的發展。這個週期也普遍被認為是最適合進場的時間點。

  2. Mid cycle-slowdown (also known as the mid cycle dip) 修正期:當復甦期持續一段時間後,越來越多的買家有信心入場,也會慢慢把房價推高。因爲在經濟復甦剛開始時,房價上升速度高於薪資調漲的速度,房價會在上升了一段時間後便回出現疲軟,這時一些比較早期投資的人也會開始賣出獲利,出現了第一次的短暫房價下修期。

  3. 2nd Expansion (also known as the explosive phase) 爆衝期:這時國家經濟已經穩定成長了,民眾也都充滿了信心,物價房價都會穩定的持續上漲,但是這個房價暴漲期的終點便是經濟衰退的起點了。也就是說如果你持有房產並想要從中獲利,那這個時期的終點便是你最後可以脫手並賺錢的機會。可是現實生活中很少有人可以明確知道什麼時候是終點,所以我們只能在看到一些接近高峯期頂點的警示訊號時開始行動。日後的文章裡我們會慢慢討論到這些訊號,也歡迎大家來信交流討論。

  4. Recession phase 衰退期:沒有人可以準確地說出衰退期會何時發生。但是可以想見的是衰退期發生時,唯恐天下不亂的媒體一定會率先讓你知道我們正在進入衰退期。衰退期不會是永無止盡的,而英國過去的房產衰退期多半維持在平均四年的時間。之後便會進入新的週期循環,也就是新週期起始的復甦期。


大家都知道經濟有週期,每過一段時間便會依序循環。經濟規律與週期是一個很有意思的事情,因為在過去的60年間,無論英國是經歷了一戰,二戰,經濟大蕭條,國家各種政權轉移動盪,抑或近代的金融風暴,這些看似沒有任何關連性也無法預測的各項活動,房地產的價格卻默默的跟隨著這個潛規則在上下移動。而且同樣的週期已經重複了三次,我們正在第四次的週期之中。


近期的最後一次經濟衰退起始於08年的全球金融風暴,英國的房地產價格也在這個時候下修了,然後在大約四年後進入了新的週期。


關於房產週期,無論大家覺得準不準確,能不能用來推測未來房價走勢,都需要意識到一個觀念,也就是每一次週期開始的價格永遠都高於前次週期結束的終點。所以無論何時進場,如果是要做長期投資,就不要過分在意這些起落,還是要以投資需求為主。因為會決定你的投資獲利與否的因素非常多,這裡分享的只是其中一個做為參考的數據而已。



參考資料:

經濟學家 Fred Harrison的著作:https://www.amazon.com/Boom-Bust-Prices-Banking-Depression/dp/0856832545

英國地政局歷史房價查詢:https://landregistry.data.gov.uk/app/ukhpi/browse?from=2019-03-01&location=http%3A%2F%2Flandregistry.data.gov.uk%2Fid%2Fregion%2Funited-kingdom&to=2020-03-01


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