下篇:2021 年英國房市新展望

英國央行降息和印花稅假期實施之後,2020 年的房地表現超乎大家的預想,在經濟衰退的環境中,全國房地市場竟爆發 4 年以來的最大漲幅,對於還沒入場或持續觀望的人來說,最想要問出口的是,新的一年房地產的榮景還會持續嗎?


往年 12 月已經進入了房產圈的淡季,但 2020 年特別不一樣,除了聖誕節和幾個特別重要的日子房產人員有放假之外,所有人員都在趕工,忙接待、忙看房、忙成交,Rightmove 表示,單是 12 月就已經達成了 13 萬筆交易,比 2019 年同期增長 44%。


即便橫跨到新的一年,交易依舊馬不停蹄的持續著,而且,2021 年的第一季將比往年都更為忙碌。對於部分受到脫歐因素影響行動的購屋者來說,2021 年是全新的開始,局勢明朗後,趕在印花稅假期結束前完成交易,是他們的首要目標,想順利完成購房,他們必須要在 2 月之前完成貸款申請,物色好要買的房產,並且開始進行議價才有機會受益。


房產熱度將持續延燒到三月

瑞閣預測 2021 年海外投資者仍將因冠狀病毒因素放慢投資步調,反觀英國境內民眾依舊趕著要完成交易程序。在印花稅假期結束之後,第二季度成長將會放緩,但並不阻礙房價增長,當前市場中投機型的買主仍占少數,不論是因為離婚、債務、繼承,還是為就業或孩子上學的需要,絕大多數的買家面臨著搬遷的實際需要,且疫情流行改變了大眾的購房口味。依照 2020 年市場的喜好,前往郊區的買家們預算多落在 30 萬至 40 萬英鎊的價格區間,比照標準印花稅稅率,價值 35 萬英鎊內的房產,在印花稅假期結束後,對於首購或換屋者仍舊具有吸引力,這兩大購房族群依然有機會購買可免稅的房產,目前也有消息表示部分賣家願意讓利貼補部分的印花稅,以求交易順利完成。


抵押付款假期延長申請時間

政府縮減支持

不可否認的是,決定房價的主要因素仍在於人民的收入及負擔能力,冠狀病毒確實讓許多家庭面臨財務危機之中,去年因為政府的貼補政策使市場出現短暫的榮景,但隨著 2021 年度所有貼補政策逐漸縮減,人民收入增長放緩,預計失業率將接近 6.5%,在下半年度也將帶給房地產市場壓力。


銀行利率還是會保持在較低的水平,從而減輕借款人的還款負擔。而自 2020年 3 月開始,各銀行讓還款人能主動申請抵押付款假期(mortgage payment holiday),能讓還款人暫停支付每月的抵押款項,最多可申請六個月,但在暫停支付的期間期利息仍持續增加,此方案最晚須於 2021 年 3 月 31 日以前申請。


疫苗效應

自 2020 年開始的購屋推力源於疫情排擠效應,當前人們選擇遠離都會區而渴望轉往鄉村及通勤城市居住,然而當疫苗研發與施打計畫步入正軌後,將有望促使社會恢復到疫情之前的常規行為模式。人們將再度回歸到辦公室或市中心上班,屆時受到鄉村拉力而計畫買房的潛在買家,可能終止搬遷計畫,或重新評估郊區的通勤生活是否仍有其必要性。


印花稅假期及額外印花稅的結束與開始

印花稅的結束與開始

2021 年土地印花稅也是影響買家的因素之一,對於所有首次買家或換屋買家而言,2021 年 3 月 31 日將是印花稅假期結束的日子,倘若無法在期限之前完成交房程序,便無法享有最多 1 萬 5 千英鎊的免稅額度;而對於國際買家來說,自 2021 年 4 月 1 日開始,凡是要在英國辦置房產,就需要繳鈉額外 2% 的印花稅,縱然相較他國仍屬較友善的置產國家(請見:投資英國最划算 - 各國置產成本大比拚),但在政策剛開始實施時,買家們仍會因受到成本提升有所抗拒。


不論購房者的身分如何,未來面臨的購房成本只會更高,錯過時機的潛在買家購房心態將有所轉變,不再急著完成交易,而願意花上更多時間尋找好房,這將使自 2021 年第二季度開始,交易幅度將會顯著減少。

JLL 英國五年經濟及房市預測

各路專家的預測

Zoopla 預測直到 2021 年 2 月房價增長率將達到 5%,隨後將因政府補助政策的縮減及買家需求改變,在 2021 年底前放緩至 1%,預測最後全國房價平均將僅增長 1%。


JLL與Knight Frank皆提出了 2021 年至 2025 年的五年預測,兩者的預測差別不大,都認為2021年將維持在-1% 到 0%,可以透過上圖了解,2021年整體不論國內生產毛額、消費者物價指數、失業率、所得成長率等,各項指標的表現多不理想,需要經過至少一整年來重振國家整體經濟,隨著國家經濟的成長與持續性的低利率支撐,自2022 年開始房價才會有 2% 至 3% 的提升,並在五年後達到約 20% 的房價成長。


Righmove的預測最為樂觀,根據網站數據,雖然受到冠狀病毒的影響促使經濟衰退,但高度的住房需求促使2021年房價繼續走高,有鑑於印花稅假期政策於三月底結束,上升速度將略緩於2020年的6.6%,但不影響國內剛性需求,預測全國平均將會上揚4%。


總結

瑞閣認為英國長期壟罩於陰霾之下,倫敦的房價增長自脫歐公投開始,已歷經 5 年的盤整期,期間每年的漲幅約為 3%,僅略高於每年的物價成長指數。我們在 2021 年終於能夠看見各大不穩定因素逐漸穩定下來,包含歐盟貿易協定的確立、疫苗的研發進展、國內失業率等,整個國家需要至少一年的的時間讓整體經濟復甦。


當大眾都順利接受疫苗施打後,社會恢復往昔運作模式,外加印花稅假期結束,購房者的買房推力將削弱,2021 年 4 月開始的下半年度,房產增長皆將會有所放緩,同時市中心的市場將逐漸復甦。


對於還在觀望的投資者們,當下正是曙光乍現之前的最後機會,即便 2021 年英國整體房市增長空間不多,但卻是英國在經濟上休生養息的一年,任何的投資產品,不論股票、地產或其他,不變的核心準則正是選擇一個低點的入場時機才能有所獲利,一但當國際貿易、企業投資、科技研發等各方面再度就緒,猛進勢頭會帶領全國迎接新一波的增長,到時候才想入場便錯失了最佳的投資時機。


已經持有房產的投資者也無須過度擔憂,房地產一向是具抗跌性的投資產品代表,即便受到市場不景氣的影響,也很難動搖其本身的價值;考慮到當前租屋市場不景氣,你的房子可能已經出現出租的空窗期,我們反而能趁此時好好的檢查房子的結構、硬裝及軟裝是否有需要修繕維護或更替,提前為下一波租屋熱潮做好準備,讓它能在出租市場中以更高的價格被房客們選中。

 

Reference:

[1] What could happen to house prices in 2021?

[2] What’s in store for the housing market in 2021?

[2] Savills revises up its UK mainstream house price forecasts for 2020 and beyond

[4] UK residential forecasts 2020–2025