英國買房｜釐清產權，誰才掌握生殺大權

這半年來因為印花稅假期優惠以及前陣子最新公布的 BNO 簽證計畫，房市又再次掀起一波熱潮，就算受到 Covid-19 和 lockdown 影響，阻礙了買房人實地探查的腳步，但各大海外代銷商依舊如火如荼地進行銷售。

我收到了一名顧客發過來的諮詢，內容提到與他對接的代銷業務員告訴他：「英國的土地都屬於英國女王，所以民眾拿的都是地上權。」聽到這個誤會資訊我當場昏倒，也凸顯了訪間許多代銷業者品質參差的問題，作為一名代銷業務員，仍可能對於英國土地產權有著許多概念模糊或錯誤的狀況。

今天我想特別花上一個篇幅，專門聊聊關於英國土地產權的規範，釐清大家在了解產權時，可能產生的各種問題。

產權的本質

”The Crown is the only absolute owner of land in England and Wales: all others hold an estate in land.” -- Land Registration Act

是的，如果追溯法源，就能從中得知英國境內的領土本質上的擁有者為英王，而其它人僅是持有土地，這是源自於封建時期君主冊封貴族領地，而貴族投以效忠回報的殘留痕跡。

在 1925 年土地註冊法 (Land Registration Act) 中，國家已經給予人民自由使用和處置土地的權利，並將人民持有土地的方式分為兩種，為了讓大家更好理解，我都會用永久產權 (freehold) 和地上權 (leasehold) 進行說明。

老實講，完全沒有必要針對法源的定義糾結，廣義來說法源依據是對的；狹義來講遵循土地註冊法也是對的。如果一昧擴大解釋法源依據，或許就沒有哪一個國家的人民能夠擁有私人土地了：英王不單擁有英國國土，也包擁有包含加拿大、澳洲、紐西蘭等國家的土地；美國、台灣土地的絕對土地權是屬於全體國民的，一樣不屬於私人。

產權本質在於你是否依法取得土地，擁有能自由處置這塊土地的權利，只要在不影響國家安全及不違法的前提下，國家都不得干涉。千萬不要因為英國仍保有皇室制度這件事，就把皇室的權力無限上綱，淡化英國政府頒布的法律。

產權透過土地持有方式呈現

從原文來看 freehold 一詞代表著「無期限的持有」，持有人叫做永久產權業主或稱地主 (freeholder)，只要不違反法律，就能夠無期限的自由持有、處置、傳承其持有的土地。

相對的，leasehold 一詞則表明「有期限的持有」，透過支付地租來與永久產權業主承租土地持有權，並簽訂一定年限的承租契約。大家在買賣時看到產權文件上將 freeholder 寫作 landlord，leaseholder 寫為 tenant的原因就是這樣，此外，這份文件還會清楚的寫上雙方的責任與義務、續約條件、違反懲處方法等等，內容確立後雙方都不得隨意更動，永久產權業主也不能隨意干涉地上權業主，直到契約年限到期。

只要記得一般在英國購買獨棟房產是持有永久產權，公寓則是持有地上權，這樣劃分就會簡單許多。值得注意的是，在一些小型的社區裡面，住戶們會集結起來一起向地主購買永久產權，這時候所有住戶就可以獲得共享永久產權 (share of freehold)，和台灣的土地持分類似。還有個比較特別的狀況是，即使買下了永久產權，地上權關係也不一定會消滅，所以你可能會同時擁有這兩種產權！

土地和上面的建築是兩個分開的商品

大部分的人都已經清楚知道永久產權和地上權兩者的差別，網路上也有許多資訊可以查閱，但我發現不管投資多久的客戶，在遇到地主更換的狀況，仍然是一頭霧水，急忙來詢問會不會影響自己的權益。

以台北京站地上權的例子來講，土地屬於政府，且土地和建物具有不可分割的屬性，當地上權租約到期後，土地和建物就必須一起歸還給政府。但是在英國，土地和建築具有可分割性，也就是說兩者能夠分開交易；再者，地主也不一定政府，他可以是任何人或任何企業。

從買賣房產的角度來看，通常產權和房子會一併交到自己手中；但如果我們今天購買整片土地，成為新的地主，那麼連同這片土地簽訂的地上權契約會一併轉移到新的地主上，這和我們買賣房地產時，房子買了，租客租約還在是一樣的道理。

所以當你被通知地主更換時，只是代表著這塊土地被交易了，只要把土地和建築物分開來看，你就知道這不一定是什麼太大的事情。